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物管在房地产开发项目中的作用

物业管理早期介入对房地产开发项目的指导作用

（一）完善项目的规划设计效用一般来说,在项目规划设计阶段,建设单位在规划

过程中由于受成本等各种因素的影响,往往考虑了物业建造时的方便和节约成本问

题,却忽略了物业的使用和管理细节方面的未来实际需求,竣工验收后的物业在使用

效用上存在的缺陷,常常成为业主拒缴物业服务费的种种理由。物业企业依据长期积

累的管理及使用经验,可以对规划设计中存在的不足和遗漏提请建设单位加以修正,

使项目设计更加合理。（二）提高项目建设阶段施工质量在施工建设阶段,物业服务

企业在参与工程监理服务时,可以通过对工程施工、设施设备安装的全面了解、对隐

蔽工程的查看验收,从物业管理的角度按照物业管理、维修养护的服务要求,及时提

出改进意见,减少物业项目中的施工缺陷,提高建设项目质量。物业服务公司的早期

介入,可以发挥其在长期物业管理和使用方面拥有的经验优势,从物业管理的角度提

出整改建议,确保工程施工质量,降低或者减少物业设施设备维保期内的维修和改造

费用。（三）促进项目的竣工验收及承接查验接管的质量提升在实际工作中,物业项

目的建设单位、设计单位、施工单位及监理单位在物业配套设备的设计、选购及施

工过程中一般都忽略了物业项目竣工验收及承接查验接管的质量要求,对验收中发

现需整改之处,缺少交涉、协调和交流导致业主入住后矛盾纠纷凸现。反之,由于物

业企业从规划设计阶段到项目竣工验收乃至承接查验接管的全过程都进行了全面的

了解,对物业的整体情况十分熟悉。因此,无论是物业项目的竣工验收,还是项目的承

接查验接管,物业服务企业都可以从物业管理的角度为项目的竣工验收起到事前交

流及售后协调的桥梁作用,同时还可以为建设单位提供有关物业项目前期物业管理

承接查验接管的相关法律法规支持,指导前期物业服务企业完善物业管理方案及提

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供咨询服务,促进物业项目的竣工验收及承接查验接管服务质量的提高。（四）有利

于提升物业项目及服务企业品牌在物业管理早期介入咨询服务的过程中,物业服务

企业通过发挥自身的专业优势,在项目管理中逐步树立自己的品牌形象,经过与优秀

房地产开发商建立长期的合作关系,实现强强联合、互惠互利、配合发展的战略同盟

关系,为企业的做大做强做精,创大品牌奠定基础。物业管理企业与建设单位可以把

以前传统的营销及物业服务理念转换为制度化、规范化、程序化的物业管理早期介

入管理模式。科学细致地管理好物业项目,为业主及物业使用人提供一个安全、舒适

的工作和生活环境,使业主及物业使用人从环境、设计到物业管理服务方面真真正正

地感受到物业项目及服务品牌的真谛。笔者从事物业管理工作近10年,近三年亲自

组织参与了十五个楼盘的竣工验收或承接查验的工作,其中大多数项目由于在设计、

施工及销售过程中留下的缺憾,给业主、开发商和物业服务企业带来了许许多多的矛

盾纷争,乃至群体上访事件。物业管理早期介入可以在平等基础上经常与业主、开发

商保持良好的交流,确保达到预期效果,实现业主、开发商、物业企业共赢。

物业管理早期介入的必要性

笔者对近期新建的悠然天地、晨景A、B期、水景湾一二三期、鸣翠谷、蓝天城A

期、和谐家园、向阳坡二三期、凌波三期及朗馨园等物业小区房屋及其配套的供电、

采暖、给排水、卫生、道路等设备设施的实物及资料进行查验分析。通过资料分析

可以看出查验过程中存在的主要问题：1、保修期内维修保修项目不及时或不落实；

2、应向物业服务企业移交的资料不全（特指影响物业企业正常接管验收必须接管的

图纸资料、设施设备资料和技术资料)；3、部分物业设施存在设计和施工质量缺陷

（例如：①室内热水管弯曲变形；②厨房、卫生间没有设计防水层存在渗漏水隐患；

③电梯底坑积水存在安全隐患；④小区内道路开裂下陷；⑤外墙渗水及室内墙面开

裂；⑥排水管断裂、下陷及管道水渠排水不畅通)。2010年6月,我公司在安宁兰苑

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项目的早期介入过程中,发现该项目地处城市边缘地带,东南边地段树木杂草丛生,

环境恶劣,为此,我们向建设单位提出以下几方面的建议：1、安装安防监控系统；2、

安装车辆管理及人行门禁管理系统；3、增加综合管理楼及会所；4、单元门前安置

单元雨棚等。由此可以看出：物业管理公司的早期介入,可以对物业项目的建设质量、

设施效用和后期物业管理的服务质量产生极大的促进作用。主要表现在：1、