沈阳远洋地产三盘项目营销策略及执行方案279PPT.pptxVIP

沈阳远洋地产三盘项目营销策略及执行方案279PPT;[壹]营销环境分析;09年一季度

急性需求集中入市，推高09年2季度

4万亿的国家注资

默许的松绑型房地产政策

08年4季度囤积需求的集中释放;行业大势的关键在于货币量是否充盈与供需关系，二者都取决于政府政策的调整：;;2009年1月11日召开的沈阳建设系统全力保增长实现开门红动员大会上透露的消息，沈阳市委常委、副市长邢凯将沈阳金廊沿线拆迁工作定为今年拆迁的重点，沈阳今年计划拆迁4万户居民住宅，总拆迁面积250万平方米。其中民生工程拆迁2.5万户，城建拆迁3000户，土地储备拆迁1.2万户。1月21日开始，沈阳部分行政区和开发区需要着手准备拆迁工作

——辽宁日报，2009年1月12日;(数据来源：沈阳房产局，数据截止时间：2009年9月30日);[2009年前三季度沈阳商品房价格变化情况];沈阳--深度城市化支撑的非暴利型城市;09年前三季度各类产品均呈现供不应求的态势，小高层和别墅产品表现尤为明显；;产品类型;时代—多元化换房通道时代;[购房需求偏好发生转变]

除价格因素外，地段因素及产品因素成为购房重要关注点;;售罄楼号;万科金域蓝湾北区08.9-09.7推售表现;万科金域蓝湾北区09.7-09.10河景高层推售表现;07旺市拿地

立足高、中、低端四幅地块，运筹城市综合体和住宅两大产品线“双线并

行”战略。

08逆市开工

优质产品线面对严峻大势破冰而出，地段信心、实力助推实施战术破局。

09兴市推盘

华润置地-凯旋门沈城战役首轮攻击波强势出击。;核心竞争力-品牌+地段;市场导入;市场预热;销售数据;[营销提示]

沈阳房地产行业进入到综合素质营销竞争时代;观局;[万科城]

09年前三季度上市产品;[深航翡翠城]

09年前三季度上市产品;[格林生活坊]

09年前三季度上市产品;[中海国际社区]

09年前三季度上市产品;[长白岛板块成长阶段];项目;;占地面积85000㎡

总建筑面积210000㎡，

容积率2.5

建筑规划：7栋29层、2栋26层、16栋5层、4栋4层合院式情景洋房、4栋3层蝶拼庭院。

内部配套:6000平业主会所包括游泳馆、羽毛球馆、健身房、SPA会馆、阳光室;107㎡3/2/1;;浦江苑3期;一标段;;[浦江苑三期浦江御品];;C:小户型市场分析;区域小户型产品供应项目概况;;;;产品;[沈阳房地产政策分析];远洋·和平府面临产品线的结构性竞争;;[贰]分案营销策略及执行方案;远洋·和平府营销推广策略;[一]营销使命及策略;[远洋和平府项目使命];使命一：品牌树立

关键：结合和平府强势营销=大活动提升城市影响力+老客户圈层形成口碑力;使命一：品牌树立

关键：结合和平府强势营销=大活动提升城市影响力+老客户圈层形成口碑力;使命二：高溢价与高周转;产品力系统;产品力系统;[A:会所示范区]

引进国内顶级会所经营管理公司

商业/会所立面+弧型路呈现;弧形路形成第一礼仪空间；;[会馆前绿化];[B：样板区开放]

洋房：宅间景观+样板房+庭院绿化+电梯

高层：局部立面+泛红线绿化+酒店大堂+样板房+电梯;[C:中央景观呈现];;;;;已知未来重点竞争楼盘产品供应时序;时间

项目;;升级;升级;升级;月份

项目;;总体价格测试;8200;[营销提示]

洋房均价：西区8800-9200元/平米、东区9800-10200元/平米

总价极限定价

叠拼均价：西区11800-12200元/平米、东区13500-14000元/平米

类型补缺定价：补缺城市联排

临河高层均价：西区7400-7600元/平米、东区7800-8200元/平米；

类型替代定价：景观替代类型，采取与小高层相同的定价

临沈苏路高层：5800-6000元/平米；;销售分解;;;;;月份

项目;;;;;;;;[二]推广策略及执行计划;营销推广目标;如何挖掘实效性客户资源、渠道资源、媒介资源？;面对整体市场：强调“以我为主”主动策略，树立品牌形象

本案在面对整个市场竞争压力时，大可不必将竞争对手泛化。而更应该坚定不移的发掘和强调自身独特性，利用自身城市型、资源型、低密度的项目优势，强调“以我为主”的主动竞争策略。

面对区域市场：必须实现“区域领导品牌”的影响力

充分利用区域市场低密度产品匮乏期，凭借地缘优势和品牌实力，迅速奠定本案在区域地产阵营中的领导品牌地位，通过项目的整体均好性奠定项目的唯一性地位，使项目进入到一个高端无竞争的市场领域。;营销推广目标;项目客群对位

;;对现阶段远洋地产在沈阳战略发展的思考：

远洋地产现有品牌影响力，虽有一定市场知名度，却不足以支撑和平府的高端产品定位；

在目前的推盘节奏中，对于