02第二章 房地产抵押-教学辅导-房地产金融与投资概论 龙胜平.pdfVIP

第二章房地产抵押贷款教学辅导

一、教学提示

在本章学习中，要求重点掌握房地产抵押贷款的基本概念和

分类、房地产抵押贷款的特点和作用以及房地产抵押贷款运

行中的关键环节，理解房地产抵押贷款市场结构的含义，了

解我国房地产抵押贷款的发展现状。

二、重点讲解

本章应掌握的重点内容有

1、房地产抵押贷款的涵义及分类。房地产抵押贷款，是

指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申

请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借

款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回

权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。房地产抵押贷款

实际上是用房地产做还款的担保，从金融机构来说是一种最

大程度保障贷款安全的选择。房地产抵押贷款的分类可以依

据不同的标准，按贷款对象，可以将抵押贷款分为企事业法

人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；按贷款用途，可

以将抵押贷款划分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷

款、购房抵押贷款和其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利

率确定方式可以将房地产抵押贷款划分为固定利率抵押贷

款和可调利率抵押贷款。

2、房地产抵押贷款的特点。房地产抵押贷款与其它种

类贷款相比，有以下明显的特点，（一）借贷双方信贷关系

的建立以抵押为前提。由于房地产贷款往往数额巨大，期限

较长，不可能以常规的信用贷款和担保贷款的方式操作，银

行为降低贷款的风险，要求借款人以房地产抵押作为借款的

前提，当借款人不能偿还贷款时，被抵押的房产就可以拍卖

用以抵偿债务。（二）抵押关系的建立目的是融资。在房地

产抵押贷款的借贷关系存续期内，尽管贷款人拥有房地产的

抵押权，但是并不占有房地产，借款人仍然可以使用和占有

房地产，只是当借款人违约，无法清偿债务时，贷款人才能

行使抵押权。因此，抵押关系的建立是一种手段而不是目的，

根本目的是融资。（三）房地产抵押贷款具有现实的责任担

保特点。借款方在获得房地产抵押贷款的同时，必须实实在

在地将房地产进行抵押，这是已经发生的现实行为。一旦发

生违约行为，贷款人作为抵押权人即可按照法定程序实施房

屋拍卖，从而使贷款在最大程度上减少损失。而一般的担保

贷款，主要依据是第三方担保人的信誉，其承担的实际责任

发生在贷款偿还时，这种担保责任有可能在违约真正发生时

因为种种原因而无法履行，给贷款人造成损失。

3、房地产抵押贷款的作用。房地产抵押贷款的主要作用表

现在以下几个方面：（一）通过抵押贷款可以增强开发商的

资金实力，发挥开发商自有资金的财务杠杆功能。开发经营

企业可以以拟开发的地块作为抵押物，取得开发建设贷款；

也可以将已开发的地块连同地上的待建房屋一并抵押给银

行取得资金。房地产抵押增强了房地产开发经营企业贷款的

信用度，同时也增加了开发商的财务风险，有利于开发商作

出合理的筹资决策和投资决策。（二）增强工薪阶层的购房

能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展。房地产抵

押贷款可以使得购房人以所购住房作为抵押物获得大部分

的购房资金，同时又不影响其居住和使用，所以可以有效地

提高工薪阶层的购房能力，满足其居住需求。（三）发挥储

蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展。住房抵

押贷款可以帮助居民实现跨时期消费，不论是先购房后通过

储蓄来还款，还是先参加住房储蓄一定时间后再申请贷款买

房，都可以吸引部分消费性资金转向住房消费，从而可以大

大节约储蓄时间，提高居民现实的购买力。（四）确保银行

贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展。

房地产抵押贷款的发放中，借贷双方实际上涉及到借款合同

和抵押合同两个合同的签订，这就从法律上明确了各项借贷

条件和作为抵押人和抵押权人的借贷双方的权利和义务，不

仅保证了贷款的本息偿还，而且也保证了银行在违约时可以

依法对抵押房地产的进行处分，在最大程度上确保贷款的安

全。

4、房地产抵押贷款的运行环节。房地产抵押贷款的运行环

节包括房地产抵押权的设定、签订书面抵押合同、办理抵押

登记、抵押贷款的偿付、抵押房地产的处分。房地产抵押权

的设定主要指的是明确借款人提供的房地产是否符合抵押

权设定的要求；在房地产抵押登记之前，须首先签订房地产

抵押合同。抵押合同必须按照有关要求详细订立相关条款，

同时须办理抵押合同的公证手续；抵押登记手续由当地的房

地产行政主管部门负责办理，经过抵押登记，办理他项权证

之后，房地产抵押合同才生效。这一环节旨在保证房地产抵

押权的合法性、合理性；不论是固定利率抵押贷款还是可调

利率抵押贷款，一般都是以年金形式定期偿付，即等