【培训课件】房地产业营改增试点政策讲解.pptVIP

*******************房地产营改增试点政策讲解为配合国家实施营业税改增值税试点政策,本次培训课程旨在为房地产企业介绍相关政策,帮助他们顺利应对改革带来的挑战。什么是营改增增值税改革计划营改增是指将原有的营业税改为增值税的一项重大税制改革。扩大征税范围营改增将原有的服务性行业纳入增值税征收范围。优化税收结构通过营改增，进一步优化了中国的税收结构，提高了税收效率。营改增的历史沿革12012年初开始试点营改增政策最初于2012年在上海地区开始试点实施,旨在推动制造业等行业的税制改革。22013年全面推广经过初期试点实践与完善优化,营改增政策于2013年起在全国范围内正式推广实施。32016年扩大至房地产行业为加快房地产行业的税制改革进程,营改增政策于2016年起正式覆盖房地产开发、销售等领域。营改增对房地产行业的影响税收成本增加房地产企业需要承担更高的增值税税负,导致整体税收成本上升。现金流波动加剧增值税需要先支付后抵扣,给企业现金流带来压力。财务核算复杂化房地产企业需要调整内部财务管理和会计核算流程。政策解读缺失营改增政策存在不确定性,企业需要加强税务合规管理。营改增政策的核心内容增值税改革政策营改增是将营业税改为增值税的税制改革。其目的是简化税收体系、降低企业税负、促进产业升级。税率调整营改增后的税率为6%、11%和16%,相比营业税税率更加合理。同时还有税收优惠政策。合规管理营改增需要企业全面梳理业务流程、健全财务管理、提升税务合规性,以应对新的税收政策。房地产开发环节的增值税政策土地购置土地购置环节应当缴纳增值税,税率为10%。购地成本可计入开发成本进行抵扣。建筑安装房地产开发建设阶段的建筑安装服务应当缴纳9%的增值税。相关建筑材料也需要缴纳增值税。机器设备开发过程中购置的机器设备可以抵扣进项税额,提高资金使用效率。财务费用房地产开发过程中发生的贷款利息等财务费用也应当计入可抵扣的进项税额。房地产销售环节的增值税政策销售合同签订房地产销售中,销售合同签订时需要确定销售价格,作为计算增值税的依据。合同中需明确增值税的具体税率和计算方法。销售收款房地产销售收款时,需要根据销售合同约定的增值税税率,将增值税从销售总额中分离计算缴纳。销售发票开具房地产销售完成后,需要开具增值税专用发票,明确销售总额、增值税税额等关键信息,作为纳税凭证。房地产租赁经营的增值税政策合同时间要求租赁期限超过一年的,适用一般纳税人增值税政策。增值税税率租赁服务适用9%的增值税税率。租金收入缴纳应按月计算缴纳增值税,基础计税依据为租金收入。房地产中介服务的增值税政策中介服务的增值税税率房地产中介服务的增值税税率为6%,必须按照规定的税率确认应纳税额。服务费收入的税务处理中介公司收取的服务费收入属于应税收入,需要计算缴纳增值税。进项税额的抵扣中介公司在经营活动中发生的相关成本费用可以抵扣进项税额,降低税收负担。开具发票的要求中介公司需要按规定开具增值税专用发票,并完善相关票据管理制度。房地产行业财务核算的变化在营改增试点政策实施后，房地产行业的财务核算发生了一系列变化:会计科目变化:税收支出科目从营业税金及附加调整为税金及附加。税收确认方式变化:取消营业税的预缴、按月申报的方式,改为按月申报抵扣的增值税模式。财务报表列报变化:营业收入和营业成本分别列报为主营业务收入和主营业务成本。这些变化要求房地产企业必须及时调整账务处理流程,并对财务报表进行相应的调整,以满足新的增值税申报和纳税要求。房地产行业税务风险的变化3x审计风险税务机关对房地产企业的审计强度显著提高$5M处罚风险房地产企业违规可能面临高额税收滞纳金和罚款2+税收风险房地产交易税费环节增多，税收合规管理更加复杂营改增改革使房地产业税收政策和会计处理发生重大变化，企业需积极应对新的税收政策风险。房地产企业应对营改增的措施1合理安排开发项目时间节点根据营改增政策变化及时调整项目开发计划和营销节奏,合理安排开工时间和交房时间。2优化销售环节增值税政策评估不同销售模式下的增值税影响,选择更有利的销售策略和定价方案。3规范租赁经营增值税政策根据新政策清理现有租赁合同,重新签订符合要求的租赁协议。4完善中介服务增值税政策审慎选择合适的中介服务模式,确保增值税政策合规。合理安排开发项目的时间节点确定开发周期根据项目的规模、复杂度和当地政策,制定合理的开发计划,明确各阶段的时间节点。审慎选择开工时机考虑资金流、市场行情和季节性因素,选择最佳的开工时间,避免资金和成本