楼房倒塌事件背后的深思.pdf

6月27日晨6时许，上海市闵行区莲花南路莲花河畔景苑

一幢在建13层楼房顷刻间倒塌，引起全国上下一片愕然。幸

亏是没有交付的楼盘，没有造成更大的人员伤亡，否则后果

不堪设想。从媒体的报道来看，开发商、建筑商、施工方、

监理方，谁都脱不了干系。近日，媒体又曝光当地政府人员

参股开发商，权力者把持了整个房产利益链条，那些需要经

过层层把关的规划、施工许可、招投标、资质管理、施工图

审查、工程监理，一切都形同虚设了。

众所周知，楼房倒塌不是因为地震等突发的、不可预知

的天灾。从它脆弱得可怕的底部可以肯定，某专家提出“地质

问题是塌楼主因”一说与事实出入太大，缺乏说服力。一起事

故的发生，多少会有些“前兆”；作为相关的监理部门，不可能

没有察觉。然而，在上海楼倒掉这一事件中，监理方却毫无

作为。事实上，“监理不到位”在我国房地产行业内已经成为一

种非常普遍的现象，究其病因并不仅仅在监理方身上。简单

说来，开发商有钱，官员有权，两相勾结，监理方如何能理

直气壮地行使其“监理”的职责？这几年，楼价一路飙高，其

中一个原因是不少地方政府靠卖地赚钱，开发商在拿到高价

地的时候，自然要把这部分成本转嫁到消费者那里。楼市在

为国家创造GDP的同时，也创造了一大批赚取巨额利润的

开发商，更是为官员入注房地产业创造了绝佳的机会。据

广州日报报道，有销售人员自称公司属政府，政府依靠自己

的权力搞投资开发，即使你监理有意见，也无可奈何。有一

个流传很久的经典比喻是这样：监理就像你，说是监督爸、

妈的，但又吃爸妈的饭、穿爸妈的衣、花爸妈的钱，只能装

装样子监督一下爸妈。在现实中，由于监理单位大多是投资

单位“委托”的监督管理，并非独立第三方，这不仅使监理方

“有责无权”，也使“客观、公正地执行监理任务”成为一纸空文。

上海大厦之倾覆，只能算是无数房产官商勾结腐败案例中

的一个。在中国的楼市上，是否还有更多级别更高的官员，

直接参股到了房地产开发中？只要官商勾结不止，我们仍将

继续重复“倒楼”的老话题“莲花河畔景苑”倒楼事件，7月3日

上海市政府公布了对倒楼事故的官方调查结果：倒楼原因被

确定为“大楼两侧压力差致土体位移”，而楼盘的“结构设计符

合规范”，大楼所用“PHC管桩亦符合规范要求”。也就是说，

从房地产开发商建筑该项目的技术角度说，基本上没有问

题，问题只是出在后继堆土与挖土的不当上。对此结论，看

上去是很科学，但有避重就轻之嫌。这些大的恶性事故，仅

是用这样的理由来解释是不以说服业主，也不足以说服社会

大众。政府部门早就信誓旦旦，要对倒楼事故查得底朝天。

如果真的是这样，对“莲花河畔景苑”倒楼事件进行深入

的反思，是能够从中透露出许多房地产市场的重大问题的。

曾经有媒体认为，该事件是一个个案或特例，但从透露出来

的问题来看，对整个中国房地产市场来说，它具有十分普遍

性。

首先，目前房地产市场争论最为激烈的问题是，房价是

由地价来决定还是地价由房价来决定？各方都在拿出自己

所谓的数据来证明其观点的合理性与正确性，特别是房地产

企业及相关的行业协会更是投入巨大资源，收集所谓数据来

证明，当前中国房价过高，完全是土地价格所导致的。土地

是政府卖出的，因此，房地产的绝大多数收益都为政府占有

了(无论中央政府还是地方政府)，因此，要降低房价，当然

先是降低政府的土地价格了。

但实际上，从“莲花河畔景苑”倒楼事件所披露的资料来

看，该项目楼面的地价仅为604元/平方米，而住房的销售价

格达到15000元/平方米，地价占住房的成本不足4%。尽管

这块土地是在2004年“630大限”之前协议转让的，但是，在

我们这几年全国销售的住房中，其使用的土地有多少是通过

所谓的市场拍卖方式而不是通过协议转让获得的呢？其他

的地方不说，光说北京在“630大限”前8个月，北京协议转让

的土地就相当于之前10年土地出让的总和。也就是说，在“6

30大限”之前，大量的国有土地早就通过各种不同的方式以

协议的方式转让出去了。土地价格如此之低，房价则可上升

到天上？其原因何在？

在这里有几个重大的问题要求认真思考。一是全国各城

市大量的城市土地很多都是通过协议转让的方式进行的。在

这种情况下，巨大的国有财富突然间流失。这种财富的流失

或进入房地产开发商手上，或是流入与土地交易有关的官员

手中。二是既然许多土地是以协议的方式转让出去的，因此，

地价成本在房价成本中所占比重微乎其微。有人说，中国的

房价过