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招商地产佛山依云水岸四期(A1)项目全程策划书

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招商地产佛山依云水岸四期（A1）项目全程策划书

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佛山依云水岸四期（A1）

项目全程策划书

佛山鑫城房地产有限公司

2009年8月3日修订

目录

TOC\o第一章项目基础资料 5

1、自然条件资料 5

2、社会条件资料 6

3、规划要点 7

4、报建要求 9

第二章组织架构 10

1、组织架构原则 10

2、项目人员标准配置 10

3、项目公司（合资）人员标准配置图 10

第三章市场分析 12

1、项目定位初步判断 12

2、核心调研 27

3、产品设计建议

第四章策划设计 30

1、策划 30

2、标准化 33

3、建筑设计 33

4、展示区设计 36

5、绿色技术 36

6、产品竞争特质分析 37

第五章盈利分析 37

1、成本估算基础数据 37

2、盈利测算基础数据 38

3、项目建设投资估算 38

4、项目投资支出 38

5、项目资金回流计划 39

6、资金平衡计划 40

7、融资筹集计划 40

8、盈利测算 41

9、项目结转计划 42

10、税务筹划 43

11、不确定分析 43

12、风险分析 44

13、项目投资及预控建议 44

第六章工程管理 46

1、工程概况 46

2、管理组织 47

3、里程碑计划 50

4、质量管理策划 51

5、安全文明施工策划 58

6、工程成本管理策划 60

7、项目营销配合 62

8、项目资料管理 62

9、为确保售后服务而采取的措施 58

第七章营销策划 65

1、入市时机和销售前提条件 65

2、分期运作策略 66

3、展示体验方案 67

4、广告推广及媒体组合策略 69

5、营销过程控制及营销费用预算 71

第八章客户服务 72

1、接诉 72

2、组织 74

3、设定工作评价指标 77

4、入伙阶段 77

5、入住阶段 79

第九章物业管理 80

1、区域物业管理分析 80

2、项目客户群 81

3、特色服务 81

4、项目物业管理取费的测算 81

5、项目物业管理早期介入及日常管理 84

第一章项目基础资料

1、自然条件资料

1.1城市区位（表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作）

1.2宗地红线图（宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高）

1.3宗地地形图（复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌）

1.4宗地绿化植被与水面分布图

无。

1.5城市环境（气候、气温、水文、主导风向、噪音等）

本项目位于佛山市东平新城，地处珠江三角洲冲积平原，河道纵横。常年气候温和，雨量充沛，日照时间长，属亚热带海洋性气候。夏无酷暑，时间长达6个月。春秋冬三季气候温暖，无寒冷之忧。夏季主导风向东南风。噪音主要是交通噪音。

1.6土地地质情况（有无文物、冲沟、暗河、城市管线等）

无文物、冲沟、暗河。

2、社会条件资料

2.1交通配套（地铁、轻轨、公交流线、周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间、道路断面）

本项目道路规划网完善，北边裕和路，东边岭南大道北皆已落成投入使用。南面天虹路，西面的汾江南路尚未全线开通，岭南大道与汾江南路更是连接东平新城与禅城的交通要道。汾江南路和裕和路规划中均有地铁通过。新城区目前拥有的公交路线为110路、118路、210路，途经世纪莲体育馆、裕和路，距本项目仅一路之隔，非常便利。未来，更有三路地铁、城际轨道接驳进新城，再加上交错纵横的密集路网，使整个区域交通非常便捷。

2.2社区配套（学校、医院、超市、市场、商业等）

目前，世纪莲体育中心、新闻中心、佛山公园等大型公建均已落成，行政中心、商务中心、文化MALL以及新城小学等也在规划建设之中，未来的商业配套将会非常完善。离佛山市第一人民医院、乐从医院约10分钟车程。

2.3市政管线（给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等）

3、规划要点

3.1经济技术指标（用地面积、建筑面积[其中：地下室面积、住宅面积、商业面积、配套及其他面积、可售面积]、可售率、总户数[90M2以下户数占比]、容积率、覆盖率、绿化率）

总用地面积：61073平米

净用