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（物业管理）物业管理是怎样炼成的业主委员会

物业管理是怎样

炼成的

前言

由住宅和房地产杂志社联合中国物业管理协会、物业管理进修学院及市福田、莲花、华佳宏、开元国际、龙城等物业管理公司共同投资拍摄的国内第壹部物业管理全电视情景剧式教学系列片《物业管理是怎样炼成的》经过近俩年的酝酿、创作及拍摄，终于面世了。作为该系列片配套课件的编写工作也如期圆满完成。

本课件于内容安排上，尽量注重传授基础知识和培养岗位技能相结合，理论知识和壹线案例分析相结合，旨于提高物业管理从业人员的全面素质及综合执业能力。

本课件根据《物业管理是怎样炼成的》系列片的安排，共分八章，分别

系统介绍了物业管理企业于招标、前期介入、装修管理、规范服务、风险防范、投诉处理、和业委会打交道等多个环节的专业知识。物业管理从业人员能够从中了解到物业管理的基本业务知识和操作技能，从而达到提高自身素质的目的。

本课件力求突出四个特点：壹是理论简明扼要；二是重“实用”和“实践”；三是方法先进具体；四是资料全面翔实，较好体现科学性、先进性、适用性和可操作性。

本课件比较适宜作为物业管理企业进行内部培训以及企业员工自学用书，也适合作大、中专院校关联专业的参考书。

本课件于编写过程中参和者之众为业内编撰书籍所罕见。这其中既有物业管

理业内的专家、学者，亦有物业管理企业负责人及壹线工作人员，这是集体智慧的结晶，亦是当前国内先进物业管理操作经验的壹次大汇总。于此，对于所有参和编写及给予过我们帮助的人们表示衷心的感谢。

本课件有个别章节的部分内容参考了业内出版的壹些专业书籍及个别专业网站上的内容，于此壹且表示感谢。

编者

2004．10．15

第八章如何规范业主大会及业主委员会的运作 183

第壹节如何做好业主大会的规范工作 183

第二节如何规范业主委员会的运作 194

第三节物业管理公司协调好业主委员会工作案例 204

附录 212

剧情简介 212

第二章如何规范业主大会及业主委员会的运作

业主大会及业主委员会是物业管理的重要主体。做好业主大会和业主委员会的关联工作，规

范业主大会及业主委员会的运作是物业管理的重要基础工作。

业主、业主大会和业主委员会，分别相当于股份XX公司中的股东、股东大会和董事会。于物业管理活动中，业主有参和权、知情权和监督权，但没有决定权。业主大会是小区物业管理的权力机构，有选聘、解聘物业公司的权力。国家《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主于物业管理活动中的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构。

第壹节如何做好业主大会的规范工作

业主对自己的房产行使管理权，形成了物业管理的概念，但由于业主的房产是相互关联的，不少部位属共同拥有，因此，业主对房产的管理权不应是个体行为，而应是群体行为。这就要求业主组织起来，成立业主大会(或叫产权人大会)。业主大会不应理解为业主的壹种简单聚会，它实际上是业主的壹个组织，

它的权利是业主权利的集中表现。业主大会应代表和维护物业管理区域内全体业主于物业管理活动中的合法权益。

规范业主大会的运作，做好相应工作是物业管理有效开展的重要基础。业主大会的规范涉及如下重要问题。

壹、成立业主大会的有关要求

（壹）壹个物业管理区域只能成立壹个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。首次业主大会召开的条件各地不尽壹样。如有的地方规定，入住率超过50％的或入住率不足50％但首户入住已满俩年的物业管理区域，应当召开首次业主大会；而有的地方则规定，公有住房出售率超过50％的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会。

(二)只有壹个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

(三)业主筹备成立业主大会的，应当于物业所于地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主

大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式于物业管理区域内公告。

(四)筹备组应当做好下列筹备工作：、

1．确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容：

2．参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)：

3．确认业主身份，确定业主于首次业主大会会议上的投票权数：

4．确定业主委员会委员候选人产生的办法及名单：

5．做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

以1、2、3、4项的内容应当于首次业主大会会议