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地产营销创新思维策划5篇

地产营销创新思维策划篇1

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。如果以下

工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根

据需要开发商可以选择不同的菜单。

一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性

研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。

二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目

推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案

设计和各种促销活动的策划方案等等。

三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手

册的编制，分阶段销售价格的确定等;项目的商业部分还要进

行业态定位策划和招商策划。

全程策划核心流程

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结

合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产

全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营

销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其

核心内容包括：

1、项目投资策划营销;

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2、项目规划设计策划营销;

3、项目质量工期策划营销;

4、项目形象策划营销;

5、项目营销推广策划;

6、项目顾问、销售、代理的策划营销;

7、项目服务策划营销;

8、项目二次策划营销;

房地产策划人的六个职能

随着房地产全程策划理论的逐步完善，策划师、咨询顾

问的作用重新被房地产开发商认识和接受。但他们依然会随

时被房地产开发商追问：策划师或咨询顾问有什么用?如果我

们仅根据字面意义，认为策划师或咨询顾问就是出主意的，

未免太过简单。那么，房地产策划师或咨询顾问究竟是干什

么的?

从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有

六个方面的职能。

医生的职能

就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对

患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综

合分析，最后得出正确的诊断结论。

房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开

发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域

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规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状

况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什

么”?“怎么建”?“卖给谁”?等要素，提出项目的概念设计

定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，

房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从

居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。

法律顾问职能

为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房

地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法

规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响(施工噪

音、阳光遮盖等)，土地代征、国际政治风云、国家对外关系

以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地

产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路

宽度限制……等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进

行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。

财务专家职能

房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可

以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问

是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并

要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入

情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成

本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值

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的创意设计上。

导演的职能

房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、

施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和

纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念

定位演绎成功。

船长的职能

认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人

也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图

后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海

图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的

船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。

环境问题专家

这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环

境