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之认识成本法房地产估价成本法之1主讲人：田明刚
在学习了建筑折旧种类、折旧年限和折旧方法以后，今天我们一起来看看建筑物折旧在求取过程中要特别注意哪些问题，这些问题将直接关系到估价结果的可行性和合理性。不一样吧？估价折旧和会计折旧一样吗？要注意哪些问题呢2
建筑物折旧求取应注意的问题估价折旧会计折旧估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别注重价值减损实质不是折旧而是减价调整注重价值补偿价值的分摊补偿或回收
4建筑物折旧求取应注意的问题估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别V＝C［l－（1－R）］会计上估价上原始价值购置时点重新购建价格价值时点不随着时间的流逝而变化价值时点不同其值可能不同
5V＝C－C（1－R）估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别会计上估价上账面价值实际价值市场价值市场价值≠=建筑物折旧求取应注意的问题
6土地使用期限对建筑物经济寿命的影响《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。经济寿命早于地使用期限而结束经济寿命晚于地使用期限而结束折旧年限均按照其经济寿命计算
7土地使用期限对建筑物经济寿命的影响非住宅建筑物经济寿命早于或等于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。假设是在原划拨国有建设用地上建造的办公楼，在其建成15年后补办了出让手续，出让年限为50年，办公楼经济寿命为60年。折旧年限为多少？建筑物经济寿命60年土地使用期限60年15年后出让5年该建筑物折旧年限为60年
8土地使用期限对建筑物经济寿命的影响非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的。①合同约定期满无偿收回土地使用权收回时建筑物的残余价值给予相应补偿折旧年限按照建筑物经济寿命
土地使用期限对建筑物经济寿命的影响②合同约定期满无偿收回土地使用权，建筑物也无偿收回折旧年限按照建筑经济寿命-晚于土地年限部分非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的。
土地使用期限对建筑物经济寿命的影响非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的。建筑物经济寿命60年土地使用期限40年23年建设期3年该建筑物折旧年限为60-23=37年
土地使用期限对建筑物经济寿命的影响非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的。建筑物经济寿命50年土地使用期限40年4年6年后出让该建筑物折旧年限为50-4=44年
12例：某宗房地产的土地面积为1000m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/m2；地上建筑物总建筑面积为2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/m2，估计该建筑物有八成新。试根据以上资料测算该宗房地产的现时总价和单价。1、土地现值：620×1000=620000(万元)2、建筑物现值：=重置价格×成新率1200×2000×80%=1920000(万元)3、该房地产现时总价：=土地现值+建筑物现值=620000+1920000=2540000(万元)4、该房地产现时单价：=现时总价÷建筑面积2540000÷2000=1270(元/平方米)
13例：现欲评估某工业厂房价格（不含土地），其房屋勘察设计费和前期工程费为20元/m2，基础设施建设费为105元/m2，建筑安装费为500元/m2，公共配套设施建设费为75元/m2，管理费为30元/m2，建设期为1年，设定资金在建设期内为均匀投入，利率为5.31％（按单利计算），因为自建自用，故不考虑销售费用，其直接成本利润率为8％，试计算其重置价格。假设该工业厂房为七五成新，试计算其现值。
谢谢大家14
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