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其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。——《论语》

万达广场经历了哪三代开发模式?

第一代第二代第三代

产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅

选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市的新开发区及CBD

规模5万户15万户40-80万户

业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合

主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院

建筑形态单个盒子式组合式综合体，盒子+街区+高层的组合

案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都

万达广场分析概述

万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）：五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商

业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提

升，形成了一个有机业务整体。

其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。——《论语》

万达商业地产的最大特色——订单模式

订单模式一：联合发展

即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准：

1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业

2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业

3：国内相关行业的前三名

到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。

订单模式二：平均租金

将全国的城市分三等租金：

一等是北京、上海、广州

二等是省会城市

三等是其他城市

确定每一等城市的平均租金。

不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。

其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。——《论语》

订单模式三：先租后建

即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。

为什么要招商在前？

1、因为招商绝非招一个主力店的问题。

做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。

很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。

2、因为这样可以降低风险。

由于万达广场在开工前，大部分商业而积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租

金。

订单模式四：技术对接

也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求一一要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之

后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。

如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。

保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面枳完全被租金所覆盖，没有无效而积

万达广场项目选址第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2003年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或