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海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐

产业园区开发模式

产业园区开发模式提要：工业园区开模式，是目前中国

各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国

目前工业地产市场的主要载体

产业园区开发模式

根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常

见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导

模式、工业地产商模式和综合运作模式。

1•工业园区开发模式

工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的

工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要

载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开

发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等

各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内

外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和

带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动

方器。

其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的

前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件

营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过

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招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项

目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各

种各样的大大小小的工业园区项目。

2•主体企业引导模式

主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大

的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大

的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独

立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企

业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目

租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打

造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引

导与支撑从而进行相应地工业地产开发。

如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙

头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延

申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个

金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

3•工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区

内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化

等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，

然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设

施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

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例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管

理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700

万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市

公司中，普洛斯的规模为行业第一。

首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括

基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式

销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后,

派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普

洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，

吸引物流企业入