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百学须先立志。——朱熹

1．项目区域总体商业概况及自身条件分析

在前期研究部分，我司已就区域市场情况、区域商业现状等进行了详细深入

的调研分析，目的是为后期项目定位提供详尽的宏观政策依据和充分的市场数据

支撑。

本部分内容将就以上研究成果进行归纳总结和适当延展，并得出针对性的结

论，从而为本项目商业部分开发提供可参考的市场着眼点以及定位方向建议。

1.1项目区域总体商业概况

本项目所在位置恰好处于宣武区政府规划的“一横、一竖、一中心”的重点

发展区位，以此为黄金结点，我们将项目的重点研究区域锁定在周边三公里范围

内，即：东起前门大街，西至广安门滨河路，北到宣武门大街，南达右安门滨河

路。

1.1.1区域商业概况描述

目前划定区域内商业物业总体供应量将近60万平方米，主要集中在宣武门

外大街和两广大街这两条区域主干道上。借助便利的交通和地段价值，形成了位

于宣武门外大街的庄胜崇光百货商业带、菜市口新世纪商场和白广路百货商业组

团以及两广路餐饮群集，这些均是区域内具有覆盖全市影响力的商业设施。

区域内商业供应量比较大的还有前门至天桥南大街、琉璃厂和牛街。这些商

业形成时间较长，是带有老北京特色的传统商业，其物业结构多以临街商铺为主，

大多档次偏低，有待重新规划和改造升级。

另外，区域内相当一部分地段亟待改造，商业设施陈旧、匮乏。以项目所临

主干道——菜市口大街为例，整条主街道呈零散分布的不到四千平方米的商业

中，大多数为老城待改造的小面积临街门面房，经营范围较为单一，经营条件较

差。可以预期，随着老城改造进程的加快，这条宣外大街南延的纵向主干道的地

段价值和商业价值提升空间是巨大的。

百学须先立志。——朱熹

1.1.2区域商业概况总结

商业布局以点为主，未形成由点带面效应

区域内商业现状相对于其二环内的地段价值而言不相匹配，仅有少数散布的单体

商业设施具有突破区域的影响力，但未形成以点带面的聚合效应，因而削弱了整

个区域的商业氛围。

区域传统商业特色显著，但发展不均衡

区域内存在大栅栏旅游步行街、前门大街、牛街民族商业街等特色商业街，但整

体发展不平衡，例如：琉璃厂商业街特色鲜明，已成为外籍旅游人士和古玩字画

专业人士最为关注的特色街，积累和培养了一批固定的消费群体。而前门-大栅

栏却在逐渐失去其往日辉煌，客户群体也以档次较低的流动人口为主。

整体商业档次较低物业结构有待调整

从整个区域的商业供应档次来看，本区域仍处在一个相对较低的水平。区域内相

当一部分商业物业设施陈旧、业态单一、亟待改造；

从整个研究区域的商业物业构成分析，本区域内高档商业物业所占整体比例也相

对较弱，临街店面所占比例较大，整体供应中商业形态结构有待进一步调整。

新建项目商业配套规模较小、结构单一、各自为政，不具备区域影响力

区域内新建小区大多数建有商业配套，以住宅底商、临街商铺形式为主。由于规

模及结构限制，不可能形成有影响力的商业设施。

未来商业升级空间巨大

本区域商业发展相对滞后，商业分布不均衡，随着未来区域规划、人口素质提升，

以及道路改造等外部环境的改善，本区域必将迎来商业发展的巨大空间。

1.2项目自身条件分析

1.2.1本项目自身条件对项目规划的影响

百学须先立志。——朱熹

1.2.1.1项目区位条件及其影响

本项目位于南二环内，两广大街与菜市口大街交界路口的东南角。从区域来

看，二环以里、皇城根下的区位是不可复制的稀缺地段，而隶属南城却让