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君子忧道不忧贫。——孔丘

K1+478～K1+5888段左侧片石混凝土挡土墙第1部分

物流园区的建设是一项复杂而长期的工程，投资大、回收周期长。

因此，园区的规划工作是非常重要的。

作为世界一流的物流咨询和研究机构，德国弗劳恩霍夫物流

研究院(FraunhoferIML，简称德国物流研究院)在众多的国际性物流园

区规划项目实践中总结出了基于需求驱动、竞争驱动和最佳实践驱动

的MSFLB物流园区规划方法论。

MSFLB规划方法论要通过5个步骤来实施，也称“五步曲”。

MSFUB是这5个步骤英文首个字母的简称，它们分别是：市场分析

MarketStudy、战略定位StrategicPositioning、功能设计Function

Design、布局设计LayoutDesign和商业计划BusinessPlan。每个步骤

的具体内容如图1所示。

一、市场分析

为了深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况，市场

需求、基础设施，服务竞争等情况，必须对物流园区辐射地区的宏观

经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，根据远期和近期的

物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。

资料收集和调查分析过程使用的研究方法和工具包括：二手

资料收集与分析、一手资料收集与分析。其中，一手资料收集与分析

包括深度访谈、电话访谈、问卷调查等方法。

在完成一手和二手资料收集后，所有的资料都汇总到一个规

划数据库里，下一步就是数据处理及分析工作。我们建议采用SCP

模型进行定性分析(见图2)，采用REA模型进行定量分析。

1页脚内容

君子忧道不忧贫。——孔丘

K1+478～K1+5888段左侧片石混凝土挡土墙第1部分

SCP模型是由美国哈佛大学产业经济学权威贝恩(Bain)、谢

勒(Scherer)等人建立的。该模型提供了一个既能深入具体环节，又

有系统逻辑体系的市场结构(Structure)一市场行为(Conduct)一市场绩

效(Performance)的产业分析框架。那么，如何从支柱／重点行业的

营业额，产量、货物周转率和库存需求中推导出区域经济对物流园区

所产生的现实和潜在的运输、仓储和加工方面的需求呢?利用

FraunhoferIML专用的REA(RequirementEstimationApproach)经验模

型公式，就可以非常简便地推算出每个行业的运输量、仓库作业面

积．增值加工区作业面积，以及相应的占地面积大小。

每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量(或消费

总量)，以及通过该地区的物流园区的货运量，估计有多少百分比的

量可能在物流园区进行仓储，其中包括属于保税和非保税仓储方面的

存储量需求。每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式

是不同的，我们根据调查和经验数据可以得到每年每平方米的仓库面

积可以存放多少货物，然后再与每年该行业的存储量相除，就可以得

到保税(非保税)仓库的面积需求。在知道该区域物流园区中不同行业

中简单物流加工，中等物流加工、复杂物流加工的比例之后，我们还

可以算出保税(非保税)仓库增值服务作业面积。然后，根据仓库建筑

密度这个国内要求的技术经济指标，就可以分别得到保税(非保税)仓

库所需的占地面积。需求分析和计算的主要流程如表1所示。