房地产开发、评估——《假设开发法》理论.pdfVIP

天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为。——《孟子》

假设开发法

假设开发法(HypotheticalDevelopmentMethod)

目录

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1什么是假设开发法[1]

2假设开发法的理论依据[1]

3假设开发法的适用范围[1]

4假设开发法的应用前提[1]

5假设开发法的操作步骤[2]

6假设开发法的案例分析

o6.1案例一：[2]

o6.2案例二：[3]

7相关条目

8参考文献

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什么是假设开发法[1]

假设开发法也称预期开发法，是房地产评估中常用的方法。该方法是根据预测对象的内

外部条件，进行最佳最有效设计，然后预测开发完成后的价值，估计建筑开发成本、投资利

息及正常利润后，从预测的开发完成价值中，减去建筑开发成本、利息、利润、税金等，倒

算出待开发估价对象的客观合理价格或价值的方法。

待开发估价对象合理价格=开发完成后价值-开发成本-利息-利润-税金-销售费

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假设开发法的理论依据[1]

假设开发法在形式上是成本法的一种倒算，成本法中是已知土地购置成本求开发后的价

格，而假设开发法中是通过预计开发后的价格，倒算土地购置成本。但其实质的理论依据还

是地租理论。亚当斯密·曾说：“作为使用土地的代价的地租，自然是租地人按照土地实际情

况所支给的最高价格，在决定租约条件时，地主都设法使租地人所得的土地生产物份额，仅

足补偿他用以提供种子、支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并提供当地农

业资本的普通利润。这一数额，显然是租地人在不亏本的条件下所愿意接受的最小份额，而

地主决不会多留给他。生产物中分给租地人的那一部分，要是多于这一数额，换言之，生产

物中分给租地人的那一部分的价格，要是多于这一数额的价格，地主自然要设法把超过额留

天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为。——《孟子》

为己用，作为地租。因此，地租显然是租地人按照土地实际情况所能缴纳的最高额。”根据

传统地价理论，地价是地租的资本化；在市场竞争条件下，每一块土地都会由能支付最高地

租的用途使用；而地租是一种经济剩余，即年总产值或总收益减去除土地要素外的成本投入

以及应得回报后余下的那一部分。对城市用地来说，许多时候表现为通过土地开发直接销售，

此时土地的产出就直接表现为销售收入，将开发后的销售收入减去除土地要素外的成本投入

以及应得回报后余下的就是地价。用假设开发法求地价的特点是跳过土地收益的计算即年地

租的计算，而从房地合一的买卖价格倒算求出地价。因此，假设开发法较收益法更简单一些，

即无须求年地租。此外，它还有一突出的优点，就是能灵敏地显示不动产中土地的增值。

假设开发法是在保证投入的资金获得正常利润的前提下，充分反映土地的实际生产力状

况和房地产价格对地价的影响。因此，土地产生的收益高低直接决定了开发商对地价的承受

能力，房价越高，则地价越高。

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假设开发法的适用范围[1]

假设开发法可以运用在任何有再开发潜在价值的不动产估价中，不仅适用于待开发的土

地估价，也适用于在建工程、可装修或改造旧房的估价，具体有以下几类：

(1)可开发成为熟地的生地估价；

(2)可开发成为熟地的毛地估价；

(3)可开发成为房地产(地上有房)的生地估价；