中原成都复地南延线342亩项目市场定位.pptVIP

客户年龄主要集中在25-40岁之间来源区域以成都为主占60%主要以企业白领为主占60%客户对于该项目区位、产品、环境、品牌较为看重，客群年收入在15万以上姓名：李先生客户来源：绵阳职业：企业中高级管理人员特征：本科学历，一年内有很长时间在成都出差，算半个成都人置业地点：麓镇茵特拉肯置业原因：自住兼投资承受价格：80万左右产品要求：环境好，交通方便，有一定的升值潜力对于置业区域看法：虽然自己是绵阳人，但是长期在城南，对麓山项目比较认同；自己也对比过几个楼盘，最后还是下决心买麓山，因为和蔚蓝卡地亚相比，价格还要便宜一些，而麓山整体品质肯定比蔚蓝好些，说明还有一定的升值潜力，因此选择麓山。姓名：黄小姐客户来源：成都职业：自由职业者，28岁特征：没有事情的时候，就只想宅在家里面置业地点：雅居乐小高层置业原因：配套完备，大环境好，方便自己宅承受价格：45万产品要求：价格不要太贵、环境好是肯定的、配套要方便对于置业区域看法：东边不像买、北边不能买、西边太堵车；南边距离城市近的又太贵，只有买远一点。南延线还是这一块好，又是高端居住区，项目配套也不错。选择了花园洋房。置业关键价值点是价格置业目的为解决居住和投资价格承受能力在40-100万左右置业地点集中距离城市核心不远的新兴居住区置业关注点在于产品口碑、价格、交通、环境等小结：客户小结：客户年龄主要集中在25-40岁之间，来源区域以成都为主占60%，主要以企业白领为主占60%，客户对于该项目产品、环境、配套较为看重，客群年收入在15万以上。01区域市场小结：市场供需平稳，供应与需求均有一定程度的增长；年均增幅12%；主力去化面积段呈两极分化的态势，套一户型50-56平米，总价在23-26万/套；套五户型245-300平米，总价183-225万/套。从市场情况来看，发展此类物业有一定市场机会，但该类物业与区域低密属性不匹配，不建议发展。02蔚蓝卡地亚麓山国际蓝山溪谷雅居乐花园典型项目分析蔚蓝卡地亚总占地面积：589亩；容积率：0.65（整体）水景景观：2万㎡；区位：南路南沿线末端；着力打造山体坡地别墅，最大高差达36米；物管费：独栋4元/㎡，联排3元/㎡/月,叠拼2.5元/㎡/月；一期2007年12月开盘，物业形态：联排，入市均价9000元/平米；二期2008年10月开盘，物业形态：独栋、联排、双拼、洋房、小高层。三期2009年11月开盘，物业形态：纯独栋南延线末端板块说明一期二期三期会所坡地公园项目二期物业形态以独栋、双拼、联排、洋房、联排，物业形态丰富。08年供应的物业形态受到现房、实景园林、会所的呈现以及2万平米的湖景资源，使得项目畅销。项目通过一期的品牌积累及项目开发，开发商在实现一期快速销售及资金回笼后；二期发展多种物业，在达到快速销售的情况下，并且兼顾利润最大化。项目的小高层为8层，是类洋房产品，虽消化情况及价格良好，但类洋房主要的目的是承担资金回笼，而且类洋房的溢价空间主要体现在其它别墅物业对类洋房的价值提升。而且类洋房不是项目主力发展的产品。所以大规模发展洋房溢价率不高。（项目对外宣称是叠拼物业，但是从建筑结构来讲是洋房及类洋房）项目三期通过二期的品牌积累及快速资金回笼兼顾利润最大化，三期发展溢价能力最强的纯独栋物业，实现利润最大化。项目三期在一二期的品牌积淀及口碑积累下，在实现利润最大化的同时，仍然保持畅销。说明一期联排供应面积段为256-364平米，是该物业主力供应面积段，主要是由于一期物业承载着打开市场局面，实现快速资金回款及项目品牌积累。二期独栋、洋房、小高层、双拼仍以主力面积为主，出现少量的大面积户型，主要是由于二期有了一期的品牌口碑积累，而且5星级会所、2W平米人造湖呈现，使得竞争力和稀缺性越发明显，主力面积实现迅速资金回笼，大面积及景观资源最好的实现利润最大化。通过长时间的品牌积累，以及项目会所及人造湖的不断完善，三期主要是为了实现利润最大化，在景观位置最好的地方设置了部分超大户型，说明景观资源的稀缺性程度及项目品质，可以提升客户对面积段的需求。客户年龄主要集中在35-45岁之间来源区域以成都为主占75%主要以私营企业为主占80%客户对于该项目产品、环境、会所较为看重，客群年收入在100万以上建筑风格：新古典主义，客户非常在乎呈现后的效果的品质感。从设计的角度讲，该项目属于新古典风格，但是在推广上为了迎合项目推广格调的需要定义为法式风格，通过深访了解，客户在购买过程中对其建筑风格并不深究、而且不敏感，而呈现后的效果及给到客户的品质感才是客户最关心的。客户定位说明小区主干道行道树采用黄葛树、广玉兰结