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论发包人提前占用未竣工工程的法律后果以及救济措施

丁万星;赵广庆;林青

【摘要】竣工与验收分别是施工中的不同阶段,次序不同,作用不同,因此竣工并不

当然包括验收.发包人提前占用未竣工工程的情形应严格甄别是否擅自使用,占用的

是全部还是一部分.这是适用最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适

用法律问题的解释第十三条、十四条规定的前提.发包人提前占用未竣工工程后,工

程仍然必须经过验收这个环节,但需要根据双方的过错程度来确定完成未完工部分

以及质量整改部分的费用分担.承包人使工程达到竣工状态后,承包人须提交验收所

需的工程经济技术资料、做好验收工作,并在工程验收报告上签字.

【期刊名称】《河北建筑工程学院学报》

【年(卷),期】2014(032)004

【总页数】5页(P55-59)

【关键词】发包人;提前占用;擅自使用;未竣工工程;法律后果

【作者】丁万星;赵广庆;林青

【作者单位】河北建筑工程学院经济管理学院,河北张家口075000;河北建筑工程

学院经济管理学院,河北张家口075000;河北建筑工程学院经济管理学院,河北张家

口075000

【正文语种】中文

【中图分类】D90

1相关案例

2007年，发包人河北伟业建材公司（以下简称伟业公司）与承包商河北广厦建筑

公司（以下简称广厦公司）签订建设工程承包合同，约定：广厦公司承包伟业公司

中国建材城项目四栋商业用房的建筑安装工作，合同价款为固定总价合同，工程总

价款3500万元，开工日期为2007年4月30日，竣工日期为2008年10月30

日.

2009年12月1日，伟业公司起诉广厦公司公司，认为建设单位多支付工程款15

万元，要求广厦公司退还超付工程款15万元及其利息.广厦公司随即提起反诉称，

伟业公司拖欠自己工程款300万元，要求伟业公司支付拖欠自己的工程款300万

元，同时主张工程款利息.

开庭审理过程中，广厦公司针对本诉原告的起诉，答辩称伟业公司共支付工程款

3000万元，根本没有超付.伟业公司针对广厦公司的反诉，答辩称广厦公司承包的

工程一直没有完工，已完工部分存在严重质量问题.扣除广厦公司未完工的部分，

伟业已经支付的3000万当中超付15万元.

广厦公司辩称，工程虽未完工，但伟业公司已经提前使用该工程，根据最高人民法

院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释【法释〔2004〕14号】

规定，涉案工程项目已经视同竣工验收合格，伟业公司无权以工程未竣工为理由进

行抗辩.而且工程质量也已经视同合格，伟业公司关于质量方面的主张不应获得法

律的支持.

伟业公司则辩称，伟业公司虽然已经占用该工程，但原因是广厦公司已经远远超出

合同约定的竣工日期，伟业公司作为出租人与承租人签有商铺出租合同，如果伟业

公司不能及时交付出租商铺，将面临巨额违约责任，因此导致伟业公司提前占用该

工程的责任方正是广厦公司.此外合同法规定，工程款的支付以工程竣工验收合格

为前提，现在工程虽已经投入使用，但并未竣工验收并达到合格，因此广厦公司要

求支付剩余工程款的要求不应得到法律的支持.

双方各执一词，主审法官举棋不定，案子拖了三年.

2本案的焦点问题以及法律分析

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十三条规

定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定

为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基

基础工程和主体结构质量承担民事责任.”“第十四条当事人对建设工程实际竣工

日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣

工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验

收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发

包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期.”

如果简单地理解上述规定，就会觉得本案不难解决，即发包人提前占用未竣工程，

即认为工程已经竣工，承包商可以依据合同法第279条的规定主张工程款.至于发

包人提的质量问题则因提前使用导致责任难以划分而不予支持.

笔者认为本案并非如此汤清水利，条分缕析，其中许多问题需要深入调查并作进一

步的细致分析.笔者认为调查和辩论的焦点主要在以下方面：

2.1什么叫做竣工，竣工的概念中是否包括验收合格这个环节

根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十三

条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，转移