物业服务合同 概14课件讲解.ppt

物业服务合同

概述是委托合同按照《物业管理条例》的规定可分为两类前期物业服务合同物业服务合同物业服务合同

概述特征当事人特定客体是物业管理服务行为订立以当事人的信任为前提。是诺成合同。是有偿合同。是双务合同。是要式合同。物业服务合同与管理规约的区别主体不同内容不同物业服务合同的订立

一、订立程序要约——承诺什么是要约？什么是承诺？要约和要约邀请的区别二、订立方式协商方式招标方式1、公开招标2、邀请招标物业服务合同的订立招投标是签订物业管理合同的形式之一。并非所有的物业管理项目都需要通过招投标签订合同。可列入招投标范围内的物业管理项目招投标的过程可概括为：要约邀请－要约－承诺招标：要约邀请投标：要约定标：承诺必须通过招投标签订的物业服务合同《物业管理条例》24条前期物业服务合同住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。物业服务合同的内容和效力一、物业服务合同的完整构成是怎样的？二、物业服务合同的履行原则有哪些？全面履行不履行OR不适当履行实际履行按约定三、物业服务合同的履行规则指的是什么？是原则基础上的细化，四、物业服务合同履行过程中的抗辩权1、物业管理合同履行过程中的抗辩权主要指的是哪几种？2、行使抗辩权的时候要注意些什么？物业服务合同的违约、变更和终止一、物业服务合同的违约所谓违约，是指合同当事人没有按照合同约定履行自己的义务，而应当承担法律责任的行为。（一）违约行为的表现方式1、预期违约在履行合同期限到来之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的行为。出现此种情形时，对方当事人可以要求其承担违约责任。2、履行不能无能力履行物业服务合同的违约、变更和终止3、履行迟延在合同履行期限届满而没有履行合同义务。与预期违约的区别在于，义务人没有不履行合同义务的意思表示，在实际上也履行了义务，但是，履行时间超出了双方所规定的时间。履行迟延包括债务人的履行迟延和债权人的履行迟延。债务人的履行迟延是指合同履行期限届满，而债务人没有履行债务。相应的，如果债务人如约履行了债务，债权人就负有应当接受其履行，无正当理由不能拒不接受的义务。因此，如果因为债权人的履行迟延造成债务人损害的，债权人应当负损害赔偿责任。物业服务合同的违约、变更和终止4、履行瑕疵和不适当履行广义的不适当履行实际上包括了履行瑕疵。履行瑕疵指的是债务人履行的标的不符合合同约定的质量标准。分为违约瑕疵和损害瑕疵两种不同情况。两种情况在法律上承担的责任各有不同。狭义的不适当履行指的是除履行瑕疵以外的，合同债务人未按约定的标的、数量、履行方式和地点而履行合同义务的行为。物业服务合同的违约、变更和终止（二）违约责任的承担1、继续履行2、采取补救措施3、赔偿损失赔偿的范围是什么？合同中约定了违约金条款的，违约方支付了违约金就不再承担赔偿责任。同样，如果违约方承担了赔偿责任以后，就不再支付违约金，两者不可兼得。但是还有一些例外的规定，4、违约金和定金物业服务合同的违约、变更和终止二、物业服务合同的变更物业管理合同变更指的是有效成立的物业管理合同尚未履行或者未履行完毕之前，基于一定法律事实出现而导致合同法律关系中的三要素（主体、客体、内容）发生变更。1、主体变更因为物业管理合同是一种基于信任基础之上的委托合同，带有强烈的人身性质，所以主体的变更很少出现。2、内容变更1）当事人协商一致变更2）法院或仲裁机关的裁决来变更物业服务合同的违约、变更和终止三、物业管理合同的终止定义：由于一定法律事实的发生，使合同所设定的权利义务在客观上归于消灭。具体分为：1、自然终止物业管理合同主体双方约定的权利义务在约定期限内履行完毕，合同就自然终止了。2、合同的解除在合同有效成立后尚未履行完毕之前，由于一定法律事实发生合同关系提前消灭。1）当事人协议解除2）当事人行使解除权解除其中分为法定的解除权和约定的解除权当事人在哪几种情形出现时享有法定的解除权？3、债务相互抵消案例讨论1、2001年2月4日，卢某与阳光物业管理公司签订物业管理合同一份，约定由阳光公司管理卢某的一套公寓。管理期限由2001年2月16日至2010年12月31日。该合同约定，阳光公司将提供小区保安服务。2003年1月23日晚，卢某在其居住的大厦内遭到不法分子袭击因而受伤。同年