交易前的准备工作.pptVIP

1、权属资料的种类*产权证、土地证、商品房买卖合同（预告登记证明）、拆迁协议书、购房发票等等2、权属来源交易需提供材料*12房改房、集资房需夫妻双方共同到交易中心办理过户手续集资房、经适房，需提供双证才可以办理过户123、产权证权利来源方式及时间*该信息将影响房产的交易税种及税费计算。一、如何识别来源时间及方式：A、旧证：产权证附件栏：于某年某月某日购买受\房改\集资\拆迁受某房产公司/或（自然人）的产业。B、新证：以产权证中座落下方的登记时间为准。拆迁房以拆迁协议时间为准。二、如果是闽侯的房地产管理局填发的产权证，则填发时间作为权利来源时间的起算点。4、非直系亲属赠予*3241非直系亲属赠予后出售的，原值为零，权利来源时间以受赠时间为准。09年5月25日以后受赠的，办受赠予产权证时，营业税及个人所得税均需征收。09年1月1日前受赠予的，办受赠予产权证时，免收营业税、个人所得税09年1月1日至09年5月25日期间受赠的，办受赠予产权证时，免收个人所得税，需征收营业税5、房屋原值*房屋原值将关系到产权人应交纳的税费额度。1、商品房原值以产权人原购房的发票金额为准，二手房，则应以最后一次转让所申报的价格作为判定依据。2、房改房的原值以房改时所交的款+个人工龄价值，每套约4-8万。3、集资、经适、拆迁房原值以当时所交的现金款为准4、继承受（包括赠予受直系亲属的房产）的房产权利来源时间及原值，以前一道为准。5、拍卖受房产原值为：拍卖价值+拍卖费用+税费为准注：前一道房产的原值（单价）不影响后一道房产定义为高档住宅或普通住宅。6、产权证的建筑面积*核实房产的建筑面积是否与委托出售的建筑面积一致？明福州市有些老旧住宅于产权登记时阳台面积按全部计算，现应改变为阳台面积按一半计算可能会造成面积减少。出售时，房产+杂物间大于144，则应分开申报，避免成为高档住宅，同样房产按普通住宅征税，杂物间按非住宅征税。新旧产权证的转换：旧证的私有面积=单元的私有面积+附属间的私有面积。共有面积另外测算。首购时，房产+杂物间大于90，则住宅按1%交契税，杂物间按非住宅交税，但工本费共85元。大于144的，则住宅按1.5%交契税，杂物间按非住宅交税，但工本费共85元。123457、房屋结构、用途*有些房产建筑结构实为框架，但产权证体现混合结构的，则应亲自带产权人到档案馆查询档案落实是否可以办理变更手续房屋结构01房屋性质对交易有哪些影响：房屋性质不同，交易税费也不同住宅可以落户，非住宅无法落户住宅的贷款政策比非住宅宽松很多，比如店面、写字楼贷款银行需先审核房屋的各种情况，并进行风险评估，贷款层数也只能按5层贷款。附属间和车位就不能单独办理贷款，必须和房屋同时申请贷款房屋用途028、房屋抵押需了解的状况*房屋抵押于哪家银行，是否满一年，贷款余额多少。1该贷款行是否同意提前还清贷款，申请需要多少时间2卖方自行解押还是委托担保公司解押，费用是否有谈妥。3委托担保公司解押需办理委托公证4买方房款需于卖方解押还款前冻结在担保公司指定银行5以现金或赎楼方式还款6银行收取的提前还款违约金由卖方承担。7解押时只需产权人到场，不需要夫妻双方89、解押方式及收费*现金解押卖方需以现金解押方式解押的，解押费最低需2.2%/月。买方赎楼解押卖方需要办理解押，以买方赎楼方式还款的，需在担保公司指定银行办理按揭贷款，收费为最低1.5%/月。（注：买方为一次性付款或公积金贷款不可办理买方赎楼解押，目前只能现金解押）买方赎楼的益处：因赎楼方式解押收费标准低，相应承担解押担保费低。放贷在前，可以避免交易结束后，银行无额度拖延放款造成交房、收款手续延误及担保费持续产生等问题。10、产权证的发证机关及工作日*1、如何识别发证机关通过产权证右下角的盖章来识别，以确定一次性付款的单子，应在哪个区房管局办理交易。2、各房管局交易工作日房地产交易中心：10个工作日缴税+领证鼓楼、台江：10个工作日缴税+15个工作日领证晋安：10个工作日缴税+22个工作日领证仓山：15个工作日缴税+17个工作日领证11、各类房产办理一手产权证材料*02房改房办证资料及程序：公房转让协议书、房改证明书、结算单等。同时要与产权人确认该房改房办理产权证的时间。房改房法律禁止未房改到产权人的房产上市交易。10个工作日03拆迁房办证资料及程序：审查