【房企融资】贝壳研究院4月融资月报(2022年).docx

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房企融资月报(2022-04)

4月利好政策密集输出

后期债市有望加速修复

核心结论：

2022年1-4月房企境内外发债2350亿元，同比下降41%o2020年后境内

债主导地位短期内难以改变。

4月国内政策不断输出利好，重新点燃房地产回暖希望，市场信心有望在此一

轮积极政策中加速修复。

4月房企到期债务压力重回400亿缺口,关键时期考验房企〃输血〃与〃造

血”的各项能力。

一、年内融资观察

2022年1?4月房企债券发债规模2350亿，同比下降41%

根据贝壳研究院统计,2022年1-4月房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同

比下降41%，降幅较今年一季度收窄2个百分点。2018年高位以来，前4月累计融资规模

逐年下滑的趋势显著，且2022年下滑幅度出现明显加速。

今年以来，新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致的风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂

性、严峻性、不确定性上升，房地产行业深受影响。随着国内各级政府机关积极政策的释放，

国内经济与房地产市场修复有望提速，而传导至投资者信心回升的周期也将会缩短。

图1:2014年至2022年1-4月房企债券融资规模

发债总颤（亿元）发债总额同比（亿元）

数据来源：wind,贝壳研究院整理

2020年后境内债券规模主导地位将长期保持

2022年1-4月境外债券规模约442亿元（人民币），同比减少65%,其规模占比进

一步下滑至19%,较2021年同期下降13个百分点。境内融资规模约1908亿元,同比减

少30%,其规模占比提升至81%o

从境内外融资结构上看，2020年是一个明显的分水岭，预计未来长期我国房企的融资

渠道都将会以境内为主导。

图2：2014-2022年1-4月房企债券融资结构

数据来源：wind,贝壳研究院整理

二、当期融资观察

2022年4月房企债券发行规模回落，后期政策导向将影响房企融资渠道选择

2022年4月，房地产板块境内、境外债券融资共发行63笔，较上月减少23笔，发行

规模折合人民币约617亿元,环比减少30%,同比减少34%o其中,4月境内债券融资530

亿元,环比减少25.4%,同比减少32.7%o境外方面，境外融资折合人民币约87亿元,环

比减少47.9%,同比减少41.2%,境外融资规模单月占比低于15%o

4月，政府不断出手稳定市场。重点关注月中金融监管部门向主要几家AMC和18家

银行提供了12家房企的清单，将有助于防范化解房企债务风险，借此时机房企融资方向有

可能像银行贷款、借款方向偏移。另外，并购相关融资举措仍是下一步关注重点。

图3:近18个月房企债券融资规模

150%

境内发债金祺(亿元)竞外发信金额(亿元)

总粮环比增速

数据来源：wind,贝壳研究院整理

4月境内、外债券利率均呈现下降趋势

4月境内债券融资平均票面利率为3.46%,较上月下降43个基点。由央、国企领衔的

境内融资，票面利率稳步下降。

境外债券融资平均票面利率6.87%,较上月下降118个基点。主要是4月内，远洋集

团与九龙仓置业分别发行了票面利率低于4%的多笔境外债券，由于发行量较少，典型的个

体的影响力扩大，将整体利率水平下拉。

图4:近18个月房企债券融资票面利率

12

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境内平均利率(%) 联外平均利率(%)

数据来源：wind,贝壳研究院整理

4月境内、外债券发行期限分别增加0.4年

4月境内债券融资发行平均期限为43年，较上月增加约0.4年，受发行人主体性质的

影响，发行信用提升，3年及以上的境内债占比提升至64%β境外方面，券融资发行平均期

限为2.2年，较上月同样增加约0.4年。

图5:近18个月房企债券融资发行期限

境内债券（年）境外债券（年）

数据来源：wind,贝壳研究院整理

4月房企偿债缺口回升至400亿规模，关键期考验房企〃自我造血〃能力

2022年4月境内外债券融资到期债务规模约1013亿元,较上月减少5.8%,同比减

少26.3%,到期债务净额396亿，偿债缺口回升到400亿规模，房企债务承压。

根据贝壳研究院统计，4月29日至5月5日七天内，全国主要城市公开发布鼓励和放

松类调控政策22次，与三月全月水平持平，城市调控积极调整，房地产市场销售回暖的希

望被点燃，2022年是房企关键的一年，房企〃自我造血”的能力也将在一系列积极环境中

加速修复。

图6：近18个月房企债券融资发行与到期规模走势

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1600

1400

1200

1000

800

6∞

400

200

发债总酸（亿元）到期债务总款（亿元）

数据来源：wind,贝壳研究院整理