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试述农村房屋拆迁资产评估的方法应用二.docVIP

试述农村房屋拆迁资产评估的方法应用二.doc

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书山有路勤为径,学海无涯苦作舟。

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试述农村房屋拆迁资产评估的方法应用

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农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策

我国正处于城市化高速发展阶段,城市市区范围不断扩大,越来越多的农村集体土地被征用为国有建设用地项目,均面临着拆迁补偿评估。目前拆迁补偿评估业务正成为许多房地产评估机构重要的业务来源与收入来源。但由于拆迁补偿评估涉及到多方面利益关系人,存在着诸多利益博弈,国内有些学者在这些方面已有相关研究。房地产拆迁补偿评估机构不仅面临公司本身评估技术水平以及内部评估人员业务水平不足所带来的风险,同时也面临着拆迁评估过程中受众多利益关系人影响导致的评估结果不合理不公正所带来的风险。该文主要分析农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中估价机构如何规避面临的风险。

1、拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

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1.1估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点:

一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足。例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求,因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。

二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程,拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。

三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险,并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况:房屋面积测量不准确;房屋结构确定不合理;附着物现场测量与清点不合理嘲;现场调查表填写不规范、不清楚。

四是估价机构出具的拆迂评估结果不合理。由于拆迂评估业务量

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大,涉及到众多的评估数据处理,因此房地产估价机构在进行内业处理时,容易出现一些问题,包括:在向电脑中输入数据出现的错误;评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度,特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。

一是拆迁评估业务人员的培训管理问题。

二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行,涉及人员多,跨越时间长,一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度,当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时,最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2、拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1来源于委托方单位个别人员的外部风险

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拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门,房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成迁评估业务,但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动,影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估,由于涉及的补偿金额比较大,并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系,因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉,达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2来源于拆迁朴偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中,估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解,并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务,但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权入对

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