万科商业街营销策划方案.pptVIP

实行额外3%-2%-1%倒计时提价策略，在不同销售节点使用，以刺激销售。行之有效的倒计时提价策略：楼层差异性因素人流因素景观差异性因素面积、业态因素开间、进深比及层高其它因素（平台因素）定价需考虑因素现场包装策略销售中心的设置正式认筹地点：万科城.四季花城营销中心认筹地点设置要求：现场需摆放商业模型现场需设置独立销售区域—商铺销售专区，并进行相应的包装现场必须有3-5名商铺销售人员，销售人员的接待风格可改变万科地产传统接待方式，采取较为主动积极销售正式营销中心设置STEP03STEP01STEP02位置建议：C区1栋销售专区中，划出一部分做为商铺独立营销售中心面积建议：150-200平方米左右，不宜太大，否则很难形成商业气氛其它方面：营销中心内必须有专门导示区分住宅销售专区及商业销售专区现场包装整体导示系统内部导示系统：项目内部及地盘周边的导示系统设置如下：坂田村进入坂雪岗大道入口处华为基地进入项目入口本项目小区内部主要入口处小区内各区域通往营销中心导示，以及万科深圳所有楼盘内的灯杆旗帜（2）外部导示系统：结合本项目目标客户群的区域，主要来自四大域，特区内、龙华、龙岗布吉、观澜，所以外部导示系统的设置要充分考虑这部分客户车流流向的路线，进行相应的导示：l彩田路-梅林关口—梅坂大道-吉华路-本项目沿线l彩田路-梅观高速华为出口-华为基地-本项目沿线l?龙华——布龙与民治路口-坂田-本项目沿线l?布吉—布龙公路——坂田——本项目沿线l?机荷高速布吉坂田的出、入口处备注：整体导示系统信息中，商业信息可与住宅销售信息进行相应的组合。其它包装策略：12000平方米文化休闲广场设置具有西班牙异域风情的休闲小品和互动体育设施，营造真正意义的动感广场。场的提前建设和装饰，将使本项目“广场铺王”概念在销售阶段得到实现。

（2）销售中心/公共商业空间要结合本项目的核心定位，将西班牙异域风情的元素融入其中，营造异域风情商业街热情、浪漫的风格项目卖点挖掘及投资抗性分析项目卖点挖掘（项目核心价值分析）中国房地产领跑者：万科品牌具有的号召力和公信力万科十年造城计划：万科城，深圳未来生活之城，CBD后花园人居新城“七横十三纵”大交通价值：“大深圳”格局下龙-坂商业升级换代，万科城“新城市商业中心”诞生汽车时代“20+20”模式商圈效应：新城市主义商业中心：集美食.购物.休闲.文教与一体，3万m2浪漫风情商业中心，深圳首个西班牙异域风情商业街，深圳首个“会员制集约化经营”国际美食坊“5年升值计划”--“城市化”和“地铁效应”掀起投资热浪经营创造价值：专业商业经营管理公司，确保未来收益稳定立体化集约推广：巨额共同推广基金，统一管理、统一经营、统一推广充足停车位：拥有4200多个停车位广场街铺王：12000平方米城市文化休闲广场街铺王深圳唯一湖景街区：坐拥5000平方米人工湖无敌景观步行者的天堂：400多米长体验式步行街区客户投资抗性分析及应对策略客户投资抗性分析业态无法如预期规划，很难经营成功租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平核心商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清。周边（如坂田村）新增商业会对项目构成极大威胁。从坂田村进入本项目中间路段商业缺乏，对本项目与坂田村消费人群的有效连接起到阻碍作用。目前租金水平较低，售价租金比明显偏高

应对策略：#2022总体促销策略“主力商家签约仪式及商铺正式VIP认筹”活动（认筹日，9月4日）配合主力商家正式签约，增强商家及投资者信心，以此为切入点正式进行商铺产权VIP认筹对万科城开发模式和本商业开发模式进行理论研讨，用专家权威树立市场投资信心；配合招商成果新闻发布，增强商家及投资者信心。汽车时代“20+20”新城市中心商业模式研讨会暨招商成果新闻发布会（住宅开盘后，10月16日）3、“龙-坂商圈历史机遇--万科城商业投资价值论证会”（解筹前，10月23-30日）解筹前可开展“万科城商业价值论证研讨会”，类似万科城土地竞拍前的价格论证，从报纸、网络媒体立体炒作，以吸引市场关注，并借专家结论抬高价值。推动新闻炒作，提升区域投资价值，引起投资者对本项目的关注利用媒体正面引导，向市场传达万科在领跑住宅的同时，意欲成为商业地产的领跑者，增强投资信心针对不同类型投资者设计合适的促消活动，有的放矢直目标，促成销售。【村民】“后出租屋时代的村民创富策略”主题讲座l?针对本地村民，从其投资特点出发进行说服【自营】“买铺创业，加盟连锁”创业论坛。l?针对自营用途的商铺购买者，联合连锁商家、创业者进行大型活动，吸引大量创