城市更新：概念、模式及案例.pdf

城城市市更更新新：：概概念念、、模模式式及及案案例例

来源：公众号“银通智略”

⼀、城市更新项⽬分类

（⼀）按改⼒度划分：整治、改建和拆建

按照改⼒度由弱到强，城市更新项⽬可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。不同城市命

名略有不同，但实质相近，例如深圳将城市更新项⽬分为综合整治类、功能改变类和拆除重建

类（分别对应整治、改建和拆建）；⼴州分为全⾯改（对应拆建）和微改（对应整治和改

建）；中⼭分为微改、局部改和全⾯改（分别对应整治、改建和拆建）。

表1.城市更新项⽬分类：以湾区城市为例

整治类项⽬改⼒度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。整治类项⽬不改变建筑主体

结构和使⽤功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为⽬的，⼀般不增加建筑⾯积。审批程序

简化，主要由区政府负责审批、实施、竣⼯验收和后续监管。改资⾦主要来⾃市/区政府、权

利⼈等。城镇⽼旧⼩区改可视为整治类城市更新的⼀种。整治类城市更新利润较薄，以装修

修缮为主，房企参与相对较少。

改建类项⽬改⼒度居中、⼀般需由市级城市更新管理部门审批，房企⼀般可通过改、持有

运营的等⽅式参与项⽬。改建类项⽬⼀般不改变⼟地使⽤权的权⼒主体和使⽤期限，在不全部

拆除的前提下进⾏局部拆除或加建，可实施⼟地⽤途变更，部分城市可增加建筑⾯积（但⼀般

会对建筑⾯积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）。房企可通过改、持有运营等⽅式参与

项⽬，代表案例如万科上海哥伦⽐亚公园。

图1.改建类城市更新项⽬案例：万科上海哥伦⽐亚公园

拆建类项⽬改⼒度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的主要形式。拆建类项⽬对城市

更新单元内原有建筑物进⾏拆除并重新规划建设，可能改变⼟地使⽤权的权利主体、可能变更

部分⼟地性质。拆建类项⽬流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更

计划⽴项、专项规划审批、实施主体确认、⽤地出让等环节。拆建类项⽬分为政府主导、市场

主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压⼒和项⽬周期有所差异。

表2.拆建类项⽬的三种主要模式（亿元）

（⼆）按改对象划分：村改、城改和⼚改

按照改对象划分，城市更新项⽬分为“旧村”、“旧城”、“旧⼚”改三种类型。

“旧村”指城乡建成区内⼈居环境较差、基础设施配套不完善，⼟地以集体所有性质为主的村集体

成员聚居区域2。旧村改的地块，村集体可选择保留集体⼟地性质或按规定转为国有⽤地。其

中，复建安置地块转为国有⼟地⼀般可采⽤划拨⽅式，融资地块转为国有⼟地可采⽤招拍挂公

开出让或协议出让。

“旧城”指城乡建成区内⼈居环境较差、基础设施配套不完善，⼟地以国有性质为主的城镇居民⽣

活⽣产区域。旧城改的地块，⼀般在完成拆迁补偿后由市国⼟资源主管部门按国有⼟地公开

出让程序出让。

“旧⼚”指城乡建成区内建成较早的⼯业⽣产、产品加⼯制⽤房和直接为⼯业⽣产服务的附属设

施，以及⼯业物资存储⽤房等4。旧⼚⽤地包括⼯业⽤地和仓储⽤地。“旧⼚”改包括“⼯改⼯”、

“⼯改住、商”、“⼯改M0”等类型。

从项⽬周期来看，“旧⼚”改周期最短，且⼀般“⼯改⼯”项⽬短于“⼯改住、商”项⽬。

“旧村”、“旧城”改周期长且不确定性⾼，主要来⾃拆迁权利⼈数量众多、产权复杂，谈判周期

长，同时在项⽬⽴项和审批阶段，房企需就项⽬容积率和规划等问题与政府沟通。以深圳标杆

村改项⽬“南⼭区⼤冲村”为例，项⽬从房企签订意向合作书到村民签约耗时3年、从签订意向合

作书到项⽬⾸期开盘耗时7年。

“旧⼚”改业主结构相对简单，房企⼀般只需要与原业主做好协商，配合政府政策执⾏即可。其

中，“⼯改住、商”项⽬变现能⼒更强、利润更⾼，是房企的关注重点，但由于规划审批环节政企

双⽅在容积率和项⽬规划上有⼀定的博弈时间，项⽬周期⽐“⼯改⼯”项⽬更长。“⼯改⼯”项⽬周

期短但销售流动性差，房企⼀般通过持有运营的⽅式取得回报。近年来，主要城市“旧⼚”改项

⽬占⽐呈现增⾼趋势，且“⼯改⼯”项⽬⽴项占⽐较⾼。

⼆、城市更新项⽬的孵化经历步骤

本部分重点讨论房企参与较多的拆建类城市更新项⽬流程。拆建类城市更新项⽬分为四⼤步

骤，（1）计划⽴项、（2）专项规划报批、（3）实施主体确认和（4）⼟地获取，完成四个步

骤耗时可达5-8年，流程越靠前项⽬不确定性越⾼。

图2.拆建类城市更新流程与周期

(⼀)

计划⽴项

指项⽬申请纳⼊“城市更新单元计划”。申报主体可以为权利主体（如村委会等）、由权利主体委

托的市场主体（如房企）、或市/区政府，项⽬申报需满⾜⼀定前