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2022年金融街发展现状及业务布局分析

1金融街：北京国资控股的商业地产龙头1.1源于北京，已完成全国核心城市布局

金融街控股是一家以商务地产为主业的大型开发运营控

股公司，是北京金融街投资集团旗下重要成员企业。公司业务始于1992年，当年北京西城区报北京市委市政府启动金融街区域建设，1993年国务院批复《北京市总体规划》,提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，由公司具体负责该片

区的开发建设。2000年北京金融街建设借壳重庆华亚上市。

公司以开发业务和持有业务为双轮，通过商务、住宅、特色

小镇和金融集四大产品体系，打造房地产全价值链一体化业务平台，在商务地产开发领域取得了出色的业绩。截至2021年，公司已完成对五大城市群17个重点城市的布局。

图表1:公司发展历程

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公司第一大股东为北京金融街投资集团，实控人为北京市西城区国资委。公司第一大股东为北京金融街投资集团，其与一致行动人长城人寿合计持有公司36.77%股份。北京市西城区国资委为公司实际控制人，国资背景为公司的平稳发展保驾护航。2014年，安邦保险通过旗下和谐健康保险和安邦人寿(后更名为大家人寿)举牌入股公司，分别为第二、

第三大股东，合计持股20.0%,2020年两者解除一致行动关系。截至2021年，和谐健康保险和大家人寿持股比例分别为15.68%和10.11%。

1.2管理层稳定，行业经验丰富

核心管理层稳定，拥有丰富行业经验。公司核心管理层大多为金融街系骨干员工，在集团就职多年，曾任职公司及集团多个核心职位，对公司战略有清晰的把握。此外，核心管理层多数兼任社会职务，或曾任职政府高层，在行业中享有较好的声誉，拥有广泛的行业资源，可以为公司的健康发展赋能。

1.3营收大幅上升，归母净利润有所下滑

营收同比大幅上升，归母净利润下滑。2015到2021年，公司营业收入年复合增长率7.6%,总体呈上涨态势。2021年公司实现营业收入241.6亿元，同比大幅上升33.3%,恢复至2019年的92%。2021年公司实现归母净利润16.4亿元，同

比下降34.2%,为近年来最低水平。归母净利润水平下滑的主要原因系房地产开发业务的部分高成本项目集中在2021年结转，拉低了公司整体盈利。

图表5:2021年归母净利润下滑

归村净利润

归村净利润(亿元)——归母净利润增长率

40

35

30

10%

25

0%

20

10%

15

-20%

10

5

0

20J620172018201920202021

-10%

2015

20%

30%

30%

受房地产开发业务毛利下降影响，盈利水平下降。2021年，公司综合毛利率为21.4%,较上年下降11.0个百分点。

分业务来看，2021年房产开发业务毛利率16.6%,较上年下

降10.9个百分点，主要由于高地价项目集中于2021年结转导致；物业租赁业务毛利率86.7%,继续维持在较高水平；物业经营业务毛利率-6.0%,较去年提高16.7个百分点，主要因为酒店和文旅板块升级改造、加强成本管控，经营业绩得以有效

恢复带来。2021年公司归母净利率为6.8%,同比上年下降7.0个百分点，出售德胜中心带来的投资收益以及较大的公允价值变动收益提高了净利率水平。

营业收入结构稳定，物业租赁业务毛利润占比扩大。公司以房地产开发、物业租赁和物业经营为主营业务，2021年三大业务营收分别为219、18、4亿元，在总营收中占比较为稳定，其中房地产开发业务占比在90%左右，物业租赁和物业经营业务合计占比约10%。毛利润方面，由于房地产业务毛利率大幅下滑，物业租赁毛利润占比逐渐扩大，2021年物业租赁毛利润占比29.6%,相比于2018年的低位提高了11个百分点。

图表9:房地产开发业务毛利润占比下滑至71%

■

■物业租赁

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%