大型综合性一站式购物休闲商业中心项目可行性研究报告（最全）.doc

大型综合性一站式购物休闲商业中心项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

项目名称：XXXXXX大型综合性一站式购物休闲商业中心投资方：

开发商：

商业管理：设计单位：

1.1.1项目介绍

XXXXXX位于中国XX省XX市XX新区商业娱乐区N7-06、07、08、09地块，大型综合性一站式购物休闲商业中心，拟建设大型单体shoppingmall、五星级豪华酒店、5A级写字楼、townhouse别墅，占地面积内红线209239平方米(314亩),外红线291152平方米(437亩),总建筑面积30万平方米，总建筑面积30万平方米。项目定位XX市及周边地区高端市场，建成后将成为XX市乃至XX省形象工程、标志性建筑。

1.1.2区域状况

项目位于XX新区商业娱乐区，XX中心区位于XX老城区与经济开发区之间，西起岔河风景区，东至新兴路(含金融一条街),北起花园路，南至东方路南侧6号到路线，总面积10平方公里。项目地块四面临路，周边道路状况较好，交通便捷度较好。项目位于新区，新

区为统一规划建设区域，新区内建有大学城、商务中心、文化中心、行政中心、集中绿地，自然和人文环境较好，地理位置优越。

1.1.3项目四至

地块东至新兴路、南至新河路、西至XX大道、北至16号线，土地面积209239平方米，矩形，形状规则，可利用程度好。

1.1.4项目技术参数

占地面积：内红线209239平方米(314亩)、外红线291152平方米(437亩)

总建筑面积：30万平方米其中

单体shoppingmall:15万平方米五星级豪华酒店：5万平方米

5A级写字楼：5万平方米

townhouse别墅：5万平方米

经营方式：大型shoppingmall、5A级写字楼、townhouse别墅以销售为主，五星级豪华酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。

1.2项目建设背景

XX市位于黄河下游，XX省西北部，是XX省的北大门。XX市政府拟在老城区东面建设XX新区和技术开发区。XX新区拟建设高职学校、医疗中心、商务中心、文化中心、行政中心、新城绿地、会展中心、商业娱乐区、国际汽车城、新城综合市场，将新区建设于城市的一个小中心。XXXXXX为大型综合性一站式购物休闲商业中心，包括大型单体shoppingmall、五星级豪华酒店、5A级写字楼、townhouse别墅，项目的投资建设将对当地经济发展、提高人们生活质量发挥巨大作用，主要表现在以下几方面：

为XX市及周边地区提供休闲购物、文化娱乐、办公、商务会议的场所，可以促进新区城市功能的尽快完善；

项目辐射XX及周边地区，为提高该区域人们物质文化生活提供便利条件；

项目吸引大量人流购物消费，对拉动当地经济增长发挥巨大作用；

项目设计理念科学、先进，建筑标准高档，建成后将成为XX市的形象工程，对提高城市形象起到积极促进作用；

本项目开发需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料，从而“波及”和拉动当地以上行业发展；

本项目的开发为当地国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和

场所；

可直接或间接带动提升60多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大；

本项目的开发在安置人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用；

项目开发成功，每年将会向XX政府缴纳各种税金达1亿元；本项目的建设将为XX人民带来全新的体验式消费理念。

1.3财务分析

1.3.1计算依据

营业税率：5.5%

所得税率：33%

销售费率：3%(以销售收入为基数)

折现率：12%

贷款利率：9%

开发周期：4年

1.3.2建设投资

总投资：184233.54万元

建筑面积：30万平方米

单位建筑面积投资：5988元/平方米

1.3.3资金来源

本项目总投资184233.54万元。项目实现滚动开发作需资金投入约7.3亿元，资金来源：自有资金、机构投资、银行贷款、民间投资方式筹措解决。

1.3.4财务指标

税后利润：63837.73万元

财务净现值：12459.5万元(折现率12%)

内部收益率：31%

1.4不确定性分析

在销售价格、建安成本、销售率上升10%或下降10%的情况下，项目依然有较高的收益水平，高于银行贷款利率8%,也高于基准收益率12%。本项目有较强的抗风险能力。

1.5结论

项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。

第二章项目规划设计方案

2.1项目规划设计思想

本设计以形成现代城市开发区中心性商业综合建筑群为目标，定位在依托独特的外部环境、策划具有高度清晰的现代设计理念，具有高品位空间环境的高端建筑群体，最终形成