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志不强者智不达，言不信者行不果。——墨翟

产业园公募REITs融资案例分析

我国产业园区规模庞大，产业园基础资产数量多、规模大，且底层资产种类

丰富，目前上市的东吴苏园、蛇口产园和华安张江产业园等产业园区公募型

REITs自上市以来，整体运营较为平稳，园区综合收入也处于增长状态，对盘活

园区资产存量，在带动当地经济发展方面发挥了重要作用，同时也为我国的产业

园公募REITs融资提供了有参考价值的样板，因此对此案例进行研究并总结其

成功经验，对产业园公募REITs融资具有重要的指导意义。

一、REITs概念

REITs是以不动产为基础资产并专门投资管理机构负责运作、向投资者发行

的具有分红收益REITs或固定利息收益REITs的权益凭证，亦可称之为不动产

投资信托基金。

近年来，随着REITs的不断发展演化，REITs基础资金逐渐由单一的房地产

资产逐步向基础设施资产领域扩展，比如收费高速公路、产业园区、仓储物流和

垃圾污水处理等多个领域都是与REITs相适匹的基础设施资产，通过专业公司

的运作，这些不同类型的基础设施资产都可打包、拆分成可向投资者进行份额销

售的权益化凭证，资产方通过此方式达到盘活存量资产、快速回笼资金的目标，

发行REITs的公司通过对基础设施资产的管理运营取得运营收益，而投资者则

可获取由REITs发行公司分派的分红收益或基金价格增长收益。

当前，我国的REITs发行方式大致可划分为两种，分别是公募型REITs和

私募型REITs，当然，由于发行对象上、发行方式的不同，两种不同类型的REITs

存在着一定的差异。

公募型REITs发行对象主要是战略投资者，或机构投资者及公众投资者，而

且发行方式为公开发售型，由于公募型REITs发行规模大且投资群体广，因此，

在发行审核、法律要求、证券监管以及信息披露等方面更为严格；而私募REITs

志不强者智不达，言不信者行不果。——墨翟

基金的发行对象大多限于特定的投资者，因此投资者类型相对有限，当然，私募

REITs还存在交易结构复杂、信息透明度不够等方面的缺陷。

产业园区是重要的基础设施资产，资产规模庞大、底层资产种类丰富，能够

给投资者提供稳定的现金分红或其他投资收益，特别是由于产业园项目符合国家

基础设施公募REITs的政策要求，更是进一步推动了公募REITs行业的快速发

展。

二、产业园公募REITs案例分析

2021年6月21日，我国证券市场同时批准上市的产业园公募REITs有9

只，其中蛇口产园、张江、东吴苏园是三只较为典型的产业园公募REITs，本文

以此三只产业园公募REITs为研究案例进行分析，由于此三只产业园公募REITs

底层资产较为优质，而且均为产权类项目，不仅资产出租率高，而且租户结构较

为合理，未来预期收益较为乐观，投资者可从中获得现金分派的资产增值所带来

的收益，这与公募REITs特征完全适配。本文拟从底层资产、潜在底层资产、

原始权益人三个维度对案例进行分析。

（一）底层资产分析

通过运用现金流折现法对三只产业园公募REITs底层资产进行估值可以发

现，蛇口产园（180101）的底层资产估值为25.28亿元，张江（508000）底层

资产估值为14.7亿元，东吴苏园（508027）的底层资产估值为33.5亿元，由

此可以看出，三只产业园公募REITs底层资产规模较大，公募REITs产品适时