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保安员培训手册

一、物业管理常识篇

1、物业管理所指的“物业”是什么？

答：是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。

2、“物业管理”是指什么？

答：物业管理是指物业管理企业受物业产权人的委托，依据物业管理委托合同，对房屋建筑及其设施设备，市政设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

3、为什么要实行物业管理？

答：是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与与物业管理相结合的物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为小区居民创造和保持政界、文明、安全、方便的居住环境，延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥，事业主的物业保值、增值。

4、物业管理的“业主”和“房屋使用人”是指什么？答：业主是指住宅区内各类房屋的所有人；

房屋使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。

5、物业管理企业的作用是什么？

答：为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境；提高城市管理的社会化、专业化能力；

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延长物业使用年限确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值、增值。

6、什么是业主大会？什么是业主委员会？

答：业主大会是全体业主组成决定本物业管理重大事项的业主自治组织。

业主委员会是业主大会的常设执行机构，经所在地政府物业管理主管部门登记确认批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利，业委会委员从全体业主中产生。

业主大会和业主委员会均应受物业管理主管部门的指导和监督。

7、物业管理公司和业主委员会的关系是什么

答：物业管理公司与业主委员会共同管理者一定范围的物业，是平等的，双方存在一定的法律关系和经济关系。

法律关系是：业主委员会和物业管理公司是委托和受托、聘用和受聘的关系。

经济关系是：物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时应获得相应的报酬。同样，业主在享受物业管理服务的同时也应付出相应的费用。双方的经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。

8、物业保安服务的目的和作用是什么？

答：物业的治安保卫工作，是物业管理企业为防火、防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对所管物业进行的一系列管理活动。治安管理防治的对象主要是人为造成的事故与损失。其目的是避免所管物业区域内财务损失、人员伤害、维护正常的工作、生活秩序。安全保卫工作在整个物业管理中占有重要的地位，他是业主安居乐业的保证，也是整个社区及社会稳定的基础。同时，良好的治安管理能增加物业管理企业的信誉，以及同类行业中取得优势地位。

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9、保安工作的服务范围是什么？

答：（1）提供全面的防范宣传服务。

（A）告诉群众怎样防备不法之徒。

（B）宣传公民与犯罪分子做斗争的权利和义务。

（C）宣传公民实施正当防卫的界限、方式与犯罪分子做斗争的防范技能和战术性指导。

（D）揭露犯罪手段，使群众了解每一时期的犯罪动向。

（E）对基本防范知识的普及和启蒙宣传。

（2）为重点区域提供安全服务。

随着改革开放的深入，发生在物业所属区域内的治安案件及刑事犯罪比重增大。在这种区域发生的案件往往带有突发性、流动性，当公安机关接到报警后，往往是没有警力立即投入，或是警察赶到现场已经晚了。针对这种情况，物业的保安人员可以协助公安部门对发生的消防、治安、刑事、交通案、事件做前期的应急处理，之后移交相关部门做后期处理。

（3）提供广泛的社区服务。

保安部门在提供必要的安全服务外，还可以提供其他广泛的社区服务工作，以此提高物业管理企业的服务品质，完善服务内容，融合与业主之间的关系。

10、我们收取停车服务费的法律依据及标准？

答：停车场收费是参照武价字[2004]135、136号文件规定，执行车位收费标准指导价。

11、业主缴纳了停车费后物业公司承担什么责任？

答：车辆管理服务费是指在指定的停车场内，对业主提供停车车位、道路维护及相应的管理所收取的费用。车辆管理服务费不包含在物业管理综合服务费内，对于车辆停放管理及赔偿责任，物业管理公司应与

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业主另行约定。

12、治安管理主要内容是什么？

答：必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、**活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受