旅游项目投资效益评价.docxVIP

PAGE3

附件

投资估算与经济评价

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一部分投资估算 2

一、投资估算依据 2

二、建设投资确定 2

（一）建筑工程费 2

（二）设备购置及安装费用 2

（三）建设工程其他费用 2

（四）预备费 2

（五）总投资（注本项目未计算土地费用） 2

第二部分经济评价 4

一、项目产品分类投资构成 4

二、旅游经营型项目 4

三、地产项目（保守原则） 4

三、财务效益分析 4

四、分析结论 4

第三部分附表 5

1、 第一期投资估算表 5

2、 第二期投资估算表 6

3、 第三期投资估算表 7

4、投资估算汇总表 9

5、项目投资计划与资金筹措表 9

6、项目固定资产折旧表 10

7、物业项目收入表 10

8、物业项目损益表 11

9、经营项目收入表 12

10、经营项目经营损益表 13

11、现金流量表 14

12、借款还本付息表 16

第二部分经济评价

一、项目产品分类投资构成

根据主要建设项目的功能和经营方式，主要分为开发企业自主经营旅游项目或需对外招商合作经营的经营型休闲类项目及地产项目。项目收益因而由经营型项目经营收益类及地产销售构成。

二、旅游经营型项目

本项目旅游业的收入主要是是游客量消费带来收入，参照当地2013年消费额，游客购物及其它游乐活动按照游客量人均100元/人次起计算，租金按照0.8元/天*平方米起步；详见见附表

本项目参照浙江同类项目，项目各项经营成本约占营业收入之40%计算，租金按照10%计算，年折旧按照经营性固定资产的1/25计算。

营业税及附加按收入的5.5%计；应纳所得税利润的25%计。详见附表旅游收入及收益估算表

三、地产项目（保守原则）

本项目商业地产项目按照平均按照12500元/平方米逐步升高到第6年15500元/平方米；住宅地产项目按照平均按照7000元/平方米逐步升高到第6年8500元/平方米。详见附表

三、财务效益分析

根据建设项目方法与参数第三版，本项目的折现率取12%，具体计算过程详见附表7。

1、本项目按照全投资计算

（1）财务内部收益率：所得税后48.7%，大于国家规定的税前12%。

（2）财务净现值（折现率12%）：所得税税后￥71426万元。

（3）投资回收期：本项目投资回收期为：所得税后2.97年，以后投资随时收回并能盈利。

2、销售地产指标

经计算，地产项目销售收入为478877.8万元，地产税后利润189516.9万元。

3、旅游经营指标

本项目计算期总计经营期平均每年营业收入13411万元；经营期平均每年税后利润为3111万元。

四、分析结论

分析表明，项目的方案财务内部收益率大于12％，都具有较强的盈利能力和抗风险能力；方案总体都有较大的可能获得较好的经济效益。项目从财务角度看是可行的，项目经济效益方面是较好的。

第三部分附表

第一期投资估算表

板块

序号

产品名称

占地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

投资（万元）

备注说明

一

建设工程

56569.6

一、东西小镇板块

3.8

37930

13313

一、东西小镇

1

华夏礼堂

3100

11000

9350

4层

2

方圆广场

3250

——

227.5

——

3

巡礼大道

5600

——

448

——

4

知礼门

24850

400

140

——

5

行礼门

6

毛皮巷

3100

1085

2-4层

7

劝农巷

3150

1102.5

8

廊桥群

——

960

12座

二、乡村硅谷

3.8

37930

24553.8

二、乡村硅谷

1

乡村互联网大会永久会址

4800

3600

4320

3层、含前广场、停车场

2

E乡村信息中心

3

华夏礼e城营销中心

4

E乡村未来馆

E乡村国际会展公寓

46552

14533.2

公寓400套35200㎡

别墅30栋11352㎡

9

E乡村体验街

3550

10650

3195

3层、商街

10

游客服务中心

2140

2600

1170

3层、含前广场

11

自驾服务基地

7500

3150

1335.6

3层汽车旅馆2500㎡、70间；车友城650㎡；室外停车场6300㎡

三、草堂月园

3.8

37930

12242

三、草堂月园

1

汤公月堂

64500

31920

11172

3层独栋300平/47栋；3层套院330平/36套

2

月色荷塘

5800

——

145

荷塘公园

2250

855

3层、配套会所

3

东方养生馆

3600

200