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常见物权登记的类型

(一)从客体角度看

根据物权客体——物的分类,物权登记可以分为不动产物权登记、动产物权登记和权利物权登记。

登记是不动产物权变动的一般公示方式,因此,绝大多数的物权登记是不动产物权登记。在前面论述登记的概念时,可以看出这一点。《物权法》第6条也规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”而《物权法》第二章第一节更是以“不动产登记”作为标题,对其进行了详细规定。法律规定不动产的物权变动以登记为公示方法,主要是由于不动产物权种类繁多,其占有关系十分复杂,涉及国家、社会和第三人的利益,由于不动产价值重大,尤所以,为了加强不动产占有关系的法律调整,明了设立在不动产上的各种物权,动辄涉及多方民事主体的利益,仅采用占有和交付之手段很难维护不动产权利人的权利,很难维系正常的不动产交易秩序,所以自18世纪末叶以来,各国相继建立了不动产登记制度。不动产登记对于物权变动的影响在我国原则上采用登记生效主义(《物权法》第9条)。

但是,能够进行登记的并不限于不动产物权。特殊的动产,如《物权法》第24条中的船舶、航空器和机动车等,由于具有不动产的某些特征,而得以进行登记。不过,不同于不动产登记,这些特殊动产的物权变动登记采用的是登记对抗主义。而且,根据《物权法》第188条,其抵押登记也是采对抗主义。

权利物权在《物权法》中最突出的表现就是第十七章第二节的权利质权。能够设质的权利包括货币证券(汇票、本票、支票)所表彰的权利,商品证券(仓单、提单)所表彰的权利,资本证券(股票、债券及其衍生品种)所表彰的权利,可以转让的知识产权中的财产权利,应收帐款等等,其中前三种可以称为有价证券所表彰的权利。在以有权利凭证的票据、债券、存款单、仓单、提单出质的,质权自权利凭证交付质权人时设立(《物权法》第224条),而在没有这些权利凭证的情形下,以及以其他权利出质的情况下,都应当进行登记,质权自办理出质登记时设立(《物权法》第224条至228条)。这里的二分法来源于有价证券权利和物质的双重性质。有价证券一方面表现出权利的特性,这是主流;另一方面又表现出物质的属性,这是非主流。值得注意的是,权利质权的登记机构各不相同,而不是如不动产那样,实行统一的登记制度。

(二)从权利种类的角度看

根据物权的种类,登记可以分为所有权登记、用益物权登记和担保物权登记。后两者也称为他项权利登记。

1、所有权登记

所有权登记是较为常见的一种登记类型。有的法学家将所有权登记等同于初始登记。这样的观点显然是不正确的。初始登记是指就某一土地首次进行的登记,如国有土地使用权出让时进行的登记。可见,不仅所有权,用益物权和担保物权也是存在初始登记的。而且,所有权登记也不一定是初始登记,如所有权转让后进行的登记就不是初始登记,而是移转登记。另外,并非所有的不动产所有权都需要登记,根据《物权法》第31条的规定,因公法行为、继承和遗赠行为以及事实行为创设的所有权只有在处分物权时才可能需要办理登记。而我国的土地等自然资源属于国有,依法可以不登记所有权(《物权法》第9条第二款)。

2、用益物权登记

用益物权登记在物权法上主要有土地承包经营权登记(第227条,第229条),建设用地使用权登记(第139条、145条、第150条),宅基地使用权登记(第155条)和地役权登记(第158条、第169条)。

土地承包经营权的登记效力采用了登记对抗主义,未经登记,不得对抗善意第三人。《物权法》这样规定,主要有以下考虑:(1)我国农村还基本上处于典型的熟人社会,社区成员较为封闭固定,人口与财产缺乏流动,关于土地承包经营权这样的重大家庭财产取得,人们常常可以通过非制度的方式获得相应信息,从而减少了物权公示的必要性。(2)土地承包经营权的取得与集体经济组织成员的社员权有密切联系,交易相对人亦可通过,某人是否具有成员资格,而在一定程度上了解其是否享有土地承包经营权。(3)我国广大农村地区尚未建立完善的土地登记制度,如果要求土地承包经营权以登记为设立要件,则制度缺乏物质基础,亦难以实施。(4)如果要求登记为土地承包经营权的设立要件,势必增加权利的取得程序,增加一定的登记费用,增加了农民的负担。这种观点充分考虑到了我国的国情,非常有道理。

建设用地使用权登记则采取了登记生效主义,自登记时设立或者变更。之所以与土地承包经营权采取不同的政策,在于建设土地使用权大部分发生在城市,而城市已经进入了陌生人社会,而且登记制度也较农村完善,以登记为生效要件具备现实可能性,而且对于交易安全的维护也有益处。值得注意的是,我国对于建设用地使用权出让登记采取了强制限期登记的制度,具有浓厚的行政色彩。如《土地登记规则》第26条规定:“以出让方式取得国有土地使用权的,受让方应当在按