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研究报告

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露天停车场资产评估报告

一、评估概述

1.1.评估目的与依据

(1)评估目的在于对露天停车场的资产价值进行准确估算，为投资决策、资产处置、融资抵押等经济活动提供参考依据。具体而言，本次评估旨在全面了解停车场资产的现状，分析其市场价值，并对其未来发展趋势进行预测。通过对资产价值的评估，有助于揭示停车场的实际经济状况，为相关决策提供科学依据。

(2)依据包括但不限于国家相关法律法规、行业标准以及评估准则。具体包括《资产评估准则》、《停车场建设规范》、《土地估价规程》等。在评估过程中，将严格遵循这些法律法规和准则，确保评估结果的公正性、合理性和科学性。

(3)评估过程中，将综合考虑停车场所在地的经济发展水平、交通状况、周边配套设施、市场需求等因素，对停车场资产进行综合分析。同时，将采用市场法、收益法等多种评估方法，确保评估结果的准确性和可靠性。通过对评估依据的充分应用，力求为委托方提供全面、客观、公正的评估服务。

2.2.评估范围与方法

(1)评估范围涵盖了露天停车场的全部资产，包括土地使用权、建筑物、附属设施及设备等。具体评估范围如下：首先，对土地使用权进行评估，包括土地的面积、位置、使用年限等；其次，对建筑物进行评估，包括建筑物的结构、面积、使用年限等；再者，对附属设施及设备进行评估，包括电梯、照明、消防等设备的价值。

(2)本次评估采用多种评估方法，以确保评估结果的准确性。主要方法包括市场法、收益法和成本法。市场法通过比较同类资产的市场交易价格，估算停车场的市场价值；收益法根据停车场的预期收益和折现率，计算停车场的现值；成本法则根据重置成本和折旧等因素，评估停车场的价值。在评估过程中，将综合考虑各种方法的适用性，选择最合适的评估方法。

(3)评估过程中，将严格按照评估准则和程序进行操作。首先，对停车场进行实地勘查，收集相关资料；其次，对收集到的资料进行整理和分析，确定评估参数；然后，根据评估方法计算出停车场的价值；最后，对评估结果进行审核和修正，确保评估结果的准确性和可靠性。在整个评估过程中，将充分关注评估风险，确保评估结果的公正性。

3.3.评估基准日期

(1)评估基准日期定为2023年3月31日，这一日期的选择是基于以下考虑：首先，该日期位于本年度的中间时段，能够较好地反映露天停车场在一年中的平均状况，避免因季节性因素导致的评估偏差。其次，这一天距离最近一次的财务报告截止日期较近，有利于获取最新的财务数据和市场信息。

(2)在确定评估基准日期时，还考虑了停车场运营的连续性和稳定性。选择在停车场运营相对平稳的时期进行评估，有助于减少因运营波动对评估结果的影响。此外，评估基准日期的选择还应考虑到与相关法律法规、行业标准以及委托方需求的一致性。

(3)评估基准日期的确定还基于对市场状况的考量。在这一日期，市场环境相对稳定，各类经济指标较为平稳，有利于对停车场资产价值进行客观评估。同时，选择这一日期也便于与委托方沟通，确保评估工作能够按照双方预期的时间表顺利进行。

二、露天停车场概况

1.1.停车场位置与规模

(1)停车场位于市中心繁华地段，交通便利，周边商业发达，人流量大。该位置优越，便于吸引自驾车用户，满足周边居民和办公人员的停车需求。停车场距离主要商业区仅几百米，周边设有公交站和地铁站，连接城市各个角落，方便用户到达。

(2)停车场占地面积约2.5万平方米，设计车位数量为500个，包括地面车位和地下车位。其中，地面车位约200个，地下车位约300个。停车场内部布局合理，设有专用车道、出入口、安全监控设施等，确保车辆进出顺畅，提高停车效率。

(3)停车场建筑风格现代，外观整洁，内部设施完善。停车场设有自动感应门、照明系统、消防设施等，满足日常运营需求。此外，停车场还配备了无障碍停车位，方便残疾人士使用。整体规模适中，既能满足周边居民的停车需求，又能适应节假日和大型活动期间的人流高峰。

2.2.停车场建设时间与现状

(1)停车场始建于2008年，经过多次扩建和升级，目前已成为该地区规模较大的公共停车场之一。建设初期，停车场主要服务于周边的商业区和办公区域，随着城市发展，其服务范围逐渐扩大，成为市民日常出行和大型活动的重要停车场所。

(2)至今，停车场已投入运营超过15年，期间经历了多次技术改造和功能升级。最近一次的改造发生在2021年，包括更新照明系统、增设智能停车引导系统、改善无障碍设施等，以提升停车体验和满足现代停车需求。改造后的停车场在保持原有功能的基础上，更加注重用户体验和智能化管理。

(3)目前，停车场处于良好的运营状态，日常维护保养工作到位，设施设备运行稳定。停车场内部环境整洁，管理规范，安全措施完善，为用户提供了一个安全、便捷、舒适的停车环境。