房企化债，境内债重组思路带来的启示.docx

房企境内债重组之路：从展期到削债

过去三年，多数出险房企持续推进债务重组，但重心主要聚焦在境外债务重组。出险房企通过综合运用发行新债券、可转换债券、永续债、公司或下属物管公司股权抵债等方式，给予债权人较大的灵活选择空间以匹配差异化需求，最终实现存量境外债务的整体展期和削债。

图表1：已完成境外债重组的出险房企

房企

境外债重组规模（亿美元）

重组方式

融创中国

102.37

发行新债券+可转换债券+强制可转换债券+融创服务股权抵债

中国奥园

61.00

发行新债券+强制可转换债券+中国奥园股权抵债+永续债

富力地产

49.43

发行新债券

绿地控股

31.60

整体展期

中梁控股

13.16

发行新债券+可转换债券

资料来源：公司公告，

但相对而言，过去出险房企境内债务重组方式较为单一，基本以部分或全部公开市场债券的展期为主。而出险房企普遍对境内债选择展期的原因在于希望“以时间换空间”，期待地产市场回暖后能够借助销售回款偿还展期的债务。但过去三年房地产市场延续调整趋势，叠加出险房企自身销售表现仍弱于大盘，导致出险房企的境内债偿还依然面临不确定性的风险。

近期我们关注到部分出险房企开始启动新的境内债重组方案，内容上开始从展期转向削债，如果能够成功，将对后续出险房企的整体债务重组思路带来新的变化，我们本篇报告总结了融创中国的境内债重组方案、华夏幸福的置换带方案的重整协议，可能有利于帮助市场了解这些房企可能选择的化债路径。

图表2：已完成境内债重组的出险房企

房企

境内债重组规模（亿元）

重组方式

世茂股份

44

展期

世茂建设

137

展期

龙光集团

224

展期

融创中国

160

展期

富力地产

135

展期

中国奥园

106

展期

时代中国

130

展期

金科股份

112

展期

旭辉控股集团

141

展期

远洋集团

183

展期

华夏幸福

1,565

下属公司股权抵债+信托受益权抵债+出售资产还债/带走债务+展期

资料来源：公司公告，

图表3：出险房企债务重组最新进展

日期

房企名称

债务重组情况

10月14日

华夏幸福

华夏幸福创新性地推出“置换带”方案，表示债权人可结合自身情况自愿选择是否参与“置换带”。本次“置换带”方案

涉及债务规模预计200亿元左右，廊坊国有企业将承接华夏幸福相关资产及部分金融债务；同时，华夏幸福金融债权人须向

廊坊市属国有企业或其指定主体提供一比一的新增融资，总计约200亿元的融资。

10月21日

远洋集团

据澎湃新闻报道，远洋集团本金56.4亿美元的境外债，计划通过发行总额不超过22亿美元新债券及总额不超过40.2亿美

元的强制可转债解决。其中新债券用来置换原有债券，强制可转债则在一定时限结束后强制转为远洋集团的股份，并且根

据不同债权类型及债务到期时间结合公司假设清算等情况，将债权人分为ABCD四个类别，每个类别的削债比例均不相同。

11月14日

融创中国

融创中国公布了境内债重组方案，涉及重组债务154亿元，融创提供了现金要约收购、股票或股票经济收益权兑付、以资抵

债和全额长展期等四种方案供投资人选择。

11月18日

碧桂园

市场传闻称碧桂园已向债权人提交了一份境外债重组方案，涉及的重组金额为89亿美元，重组方案的初稿包括削债、强制

转股等条款。

资料来源：公司公告，澎湃新闻，

融创境内债重组方案：四个选项

11月28日，融创中国控股有限公司（简称“融创中国”，1918HK）境内控股子公司融创房地产集团（简称“融创房地产”）发布公告，宣布了其境内公司债及供应链资产支持专项计划的初步重组方案。

在本次公告发布前，融创中国已于2022年末完成了160亿元人民币本金金额的境内公开市

场债首次重组，并于2023年11月完成了102.37亿美元本金金额的境外债重组，此次出台

的境内债重组方案是对其已完成重组的160亿元境内债进行二次重组，截至公告日，融创

房地产集团重组方案涉及的剩余债务本金金额为154.11亿元。

根据融创中国的债务重组公告，本次融创房地产的初步重组方案选项包括现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期四个选项。具体细节如下：

现金要约收购

融创房地产拟按照每张债券面值20%的价格发起现金要约回购，回购所使用的现金总额预计不超过8亿元人民币，而本方案接纳的债券本金上限约40亿元。

在理想假设的情况下，如全部债权人同意接受重组方案并同时选择现金要约收购的选项，则意味着融创房地产将以8亿元的现金总对价回购本金面值约40亿元的境内债券，我们估

算本方案对应的削债规模约32亿元，化债规模（债券本金金额的削减部分）为40亿元。

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