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行业深度|房地产证券研究报告

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房地产行业

重点明确，协同发展

——“京津冀一体化”系列报告之三

——

核心观点：

l“京津冀一体化”界定核心区位

3月26日出台的《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》指出，河北省将落实京津冀协同发展国家战略，充分发挥保定和廊坊首都功能疏解及首都核心区生态建设的服务作用，进一步强化石家庄、唐山的两翼辐射带动功能。而按照《河北省新型城镇化规划》的讨论稿也表示河北将打造京津保三角核心区。这与我们在《京津冀系列报告之二耀双星之辉煌》中通过城市圈发展方向及区位判断得出的“京津冀一体化“发展方向基本一致。

l保定、廊坊承接首都功能溢出

据讨论稿，保定市计划承接首都部分行政、科教和医疗养老等功能疏解，与京津形成京津保三角核心区。保定市人口数居河北首位，高等教育实力居河北地级市第一，高新技术产业、新能源和装备制造业处于全省领先，有汽车及零部件、新能源与设备、纺织服装三大产业，规划建设白洋淀科技城、京南现代产业基地、首都服务功能承接区继续做强产业。房地产市场在京津冀一体化加速推进后出现火热情况，近日成交迅速增长。

廊坊市具有较好区位优势，北部三县构成我国最大省内飞地，与京津同时接壤，南部也与距京津较近。讨论稿指出将充分发挥其“京津走廊”优势，抓住京冀共建北京新机场和临空经济区时机，发展现代服务业和战略性新兴产业等。廊坊市区、永清、固安形成“大三点”城市群布局，市区有国家级开发区，永清有北方最大燃气工业区，安次也形成产业集群。房地产市场也向好，13年土地价格明显上涨，将受益于近水楼台的优势。

l石家庄、唐山两翼功能延展

石家庄市为河北省会，将作为南部副中心城市，全面提升综合服务功能，带动冀中南发展。石家庄为重要交通枢纽，京广铁路以西主要为钢铁、水泥等重工业，以东主要为轻工业。13年土地投资有所下降，但房地产销售止跌回升，均价近年呈持续上升趋势。

唐山市为重工业港口城市，GDP居河北第一，将建成东北部副中心城市，发展重心向曹妃甸、京唐港区东移，承接北京重化工业和战略新兴产业。资源丰富，以煤炭、冶金和电力建材等产业为主，各港口总吞吐量已与天津港相当。房地产销售规模、均价和土地投资保持增长，形势较好。

l风险提示

规划政策力度低于预期，整体规划执行进程受多方面因素制约。

行业评级

行业评级买入

前次评级报告日期买入

前次评级报告日期

相对市场表现

7%-2%-11%-20%房地产沪深300

7%-2%

-11%-20%

2013-042013-072013-112014-03

分析师：乐加栋S0260513090001

021lejiadong@

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2014-03-31

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星”之辉煌——“京津冀一体化”系列报告之二

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目录索引

河北省出台新型城镇化相关文件 4

重点城市概况及房地产市场梳理 5

保定：科教行政功能和高科技产业外溢区 5

廊坊：京津之廊，近水之楼台 9

石家庄：冀中南与京津的对接点 13

唐山：京津冀东北部副中心 15

图表索引

图1：京津冀城市群核心区示意图 4

图2：保定市地图、主要企业地块和待建园区信息 6

图3：保定市近年来GDP及其增速 6

图4：保定市人均可支配收入及人均及消费支出情况 7

图5：保定市近年来商品房销售情况 7

图6：保定市近年来房地产开发投资情况 7

图7：保定市平均地价及居住用途地价走势（元/平） 8

图8：保定市部分涨价楼盘信息 8

图9：廊坊市人口数及增速 9

图10：廊坊市地图及各主要企业地块信息 10

图11：廊坊市园区图 10

图12：廊坊市近年来GDP及其增速 11

图13：廊坊市人均可支配收入及人均及消费支出情况 11

图14