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“富有嘉园”商业服务项目市场调查及分析报告

前言

随着上海城市住宅产业的大规模发展，随着本地房地产行业的不断发展，在上海市现有的行政辖区范围内，各区块原有对市民（消费者）购买住宅的影响正在逐步减弱，消费者逐步形成了由购买力确定基本居住范围的购买理念；随着近两年房价的逐步攀升，大规模中等价位的住宅社区成为上海市场上最具有吸引力的产品细分种类。

随着今年上海市人民政府4个“4高”住宅社区规划和设计的基本确定，普通上海市民的未来居住地有可能将外迁之本市外环路附近（甚至更远的地段都成为可能），在原有的商业配套服务设施的规划中，这些新近开发的住宅社区周边的配套服务设施几乎都要依靠地产开发商自行解决，那么同样为了解决本项目约12000居民的日常生活等需要，在本地块周边的商业配套设施的种类、业态、形式、价格等就变得尤为重要。本次市场调查的目的就在于基本了解以上的问题，为本项目后期开发中对商业项目的基本定位奠定坚实的基础，尽量规避现有的市场风险，获得较大的市场成功。

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一、本年度上海住宅回顾

（一）上海2003年度整体回顾

在多数地产开发商眼中，整个2003年是一个取之不尽、用之不竭的黄金机遇年，上海的房地产价格一路飙升，至2003年10月份，整个市场的涨幅对比2001年同期已有了平均超过65%增长，市场整体平均房价上涨近4成。

1、市政府“4高”住宅社区全面启动，共在本市周浦、江桥、松江、顾村等地共兴建500万平方米的中低价位多层住宅。

2、中国人民银行联合国家建设部在今年中发布121号文件，加强对商业银行审批个人住房按揭贷款发放和流程的审批。

3、上海市在经过两年新建商品房价格的疯长后，今年中高价房屋已经在局部供过于求的区块内出现价格徘徊不前。

4、上海市房地产三级市场出现了无与伦比的火爆场面，由于新建商品房价格的部分虚高，造成多数市民将改善居住条件的目标调整到次中心地段的二手房上来，造成今年的二手房价格大幅度跃升。

5、一城九镇计划开始大规模实施，城市新一轮市政建设正在逐步铺开。

6、上海市人民政府决定在今后00年内发展并建设0000万平方米中低价位住宅。

7、城市整体中低价位住宅面积定为趋向小型化发展。

（二）、2003年上海市西北区域房地产局部分析回顾

本项目所在的嘉定区在2003年以前属于上海房地产市场相对落后的区域，由于上海市人民政府在2003年确定了“4高”小区落户江桥，一城九镇计划中的“德国新镇”落户安亭以及F1赛车场落户马陆镇后，整个嘉定区的房地产市场在2003

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年有了较大规模的跃进，加上邻近的普陀、宝山两区原本就属于上海市范围内中低价商品房的聚集地，使得嘉定和邻近的普陀两区人气急升，成为新的新建住宅亮点区域。

1、祥和名邸荣获2003上海市优秀住宅金奖。

2、金沙江路沿线住宅“金沙雅苑”房屋销售价格摸高至7000元/平方米。

3、江桥镇二手房住宅价格上涨至4500元/平方米。

优瑞综评：

1、整体城市发展规划开始发生较大的变化，城区人口郊区化的新一轮扩展即将在未来3年内开始，预计在未来3年内将有少于30万人口向外环线周边的居住区发展。

2、整个城市的住宅社区正向大规模方向发展，周边大型住宅社区层出不穷。

3、众多房地产开发商开始注重社区开发的完成性，不再仅仅着眼于户型设计，规划设计等，由于社区向城市周边扩展，多数开发商开始有计划的涉足社区配套为主的商业化服务设施的建设和销售。

4、2003年12月10日，上海市人民政府出台新政策，取消了中介机构对期房的中介销售工作（包含现有正在销售的期房商铺），从而导致二手中等价位的期房三级市场价格将开始有所回落。

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5、由于杭州市政府出台的限制二手房再交易的规定，造成部分上海市民开始对二手房市场观望，造成接近年关二手房价格开始有所回落。

二、区域市场分析：

（一）区域的界定

1、由于本次市场调查的目标是专属于大型社区商业服务项目，所以在区域的界定上我们将根据前期提供市场调查目标地进行探索，本项目周边的区域我们界定为自大渡河路向西，曹安公路沿线以南，金沙江路以北的地块。

2、由于是商业项目的市场调研，我们并没有确定本项目的竞争个案，只是在项目周边坐标地域内根据公共交通走向划定了若干片商业聚集地域。

（二）区域调查目标分布的特点：

上海住宅整体布局的特点近年来出现了大规模的向外辐射状态，浦东地区的房价由于南部康桥周边上涨，东北部证大家园、华高社区、鹏欣社区等原本中低价格趋于房价的上扬，整体的房价在今年第一次超过了浦西，本次在浦东调查的主要方向为东陆新村、华高新苑方向的4000元左右的