房地产估价师房地产估价理论与方法模拟真题及答案.doc

房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案

单项选择题

1.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示是估价对象（）。

A.实体

B.功效

C.质量

D.权益中权利

【答案】B

【解析】本题考查是房地产实物、权益和区位含义。房地产实物可进一步分为有形实体、该实体质量、该实体组合完成功效等方面。以一幢房屋为例，其有形实体，就该房屋建筑结构而言，是指它是砖木结构，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构；实体质量，假如该房屋是砖木结构，则是指它是采取什么质量砖和木材建造，或者其施工质量怎样；组合完成功效，假如该房屋是砖木结构，采取砖和木材质量也相同，而且施工质量也是相同，则是指它空间布局怎样，如住宅户型怎样。复式住宅属于估价对象户型，即该组合完成功效。参见教材P49。

2.以下经分类后房地产中，不属于按实物形态分类是（）。

A.未来情况下房地产

B.已灭失房地产

C.部分产权房地产

D.以房地产为主整体资产

【答案】C

【解析】本题考查是按实物形态划分种类。按照房地产实物形态，可以把房地产分为以下9类：土地、建筑物、土地与建筑物综合体、房地产局部、未来情况下房地产、已灭失房地产、现在情况下房地产与过去情况下房地产差异部分、以房地产为主整体资产或者包含其余资产房地产、整体资产中房地产；选项C，部分产权房地产，属于按权益情况划分种类。参见教材P69。

3．以下对某宗房地产情况描述中，不属于位置描述是（）。

A．该房地产位于28层办公楼第8层

B．该房地产500米内有地铁站点

C．该房地产离机场约25公里

D．该房地产坐北朝南

【答案】B

【解析】本题考查是房地产区位情况描述。房地产区位情况描述中对未知描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所距离、临街情况、朝向、楼层等。选项B，属于区位情况描述中对交通描述。参见教材P78～79。

4.某房地产套内建筑面积为4000m2,分摊共有建筑面积为1000m2,建筑面积单价为8000元/m2,容积率为2.5,建筑物价值为1800万元，则该房地产土地单价为（）元/m2。

A.7000

B.8750

C.11000

D.13750

【答案】C

【解析】本题考查是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积=套内建筑面积+分摊共有建筑面积=4000+1000=5000m2,土地面积=建筑面积溶积率=m2，房地产总价=8000x5000=4000万元，土地价值=房地产总价-建筑物价值=4000-1800=2200万元，土地单价=土地价值/土地面积=2200万元/=11000元/m2。参见教材P112。

5.—套总价为30万元住宅，在以下实际交易付款方式中，最经济是（）（假定年利率为5%)。

A.成交曰期时一次性付清，给予3%价格优惠

B.成交曰期交付10万元，余款在一年内每六个月支付10万元

C.在成交曰期一年后一次性付清

D.成交曰期支付5万元，余款在内以抵押贷款方式按年等额本息支付

【答案】C

【解析】本题考查是名义价格和实际价格。选项A，名义总价为30万元，实际总价为：30x(1-3%)=29.1万元；选项B,名义总价为30万元，实际总价为：10+10/(1+5%)a5+10/(1+5%)=29.283万元；选项C,名义总价为30万元，实际总价为：30/(1+5%)=28.5714万元；选项D,分年等额付款额=25x5%/[1-1/(1+5%)10]=3.2376万元,则实际付款额=5+3.2376/5%x[1-1/(1+5%)10]=5+25=30万元，与名义价格一致。

名义价格和实际价格相同，即名义总价=实际总价=30万元。参见教材P113。

6．以下影响房地产价格本身原因中，不属于房地产实物原因是（）。

A．建筑结构

B．周围环境

C．建筑物内空间布局

D．土地开发程度

【答案】B

【解析】本题考查是房地产实物原因。房地产实物原因包含土地实物原因和建筑物实物原因，土地实物原因包含土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度；建筑物实物原因包含建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；外观；新旧程度。选项B，周围环境，属于房地产区位原因。参见教材P122-126。

7.以下影响某宗建设用地价格原因中，不属于权益原因是（）。

A.土地用途

B.所在区域绿化水平

C.土地容积率

D.土地使用期限

【答案】B

【解析】本题考查是房地产权益原因。房地产权益原因中，对房地产利用限制可归纳为3个方面：房地产权利及其行使限制；房地产使用管制；相邻关系限制。