X年世联-廊坊市绿宸地产固安项目.pptx

X年世联-廊坊市绿宸地产固安项目;;项目背景。;本项目位于河北省固安县县城南部，毗邻北京，属于北京周边陌生区域;本项目紧邻106国道，交通便捷，距离南三环车程40分钟;周边有少量低端配套，紧邻县城中心，可享受县城中心现有配套;;项目为中低等开发强度具备完善生活配套的区域开发项目，一期地块中等开发强度无配套支持;汇丰家园售楼处;交通便捷；紧邻106国道，通过京开高速直到CBD车程不到1小时；943路公交车直达南二环

超大规模;184万超大规模社区（开发周期8－10年）具备条件发展成一个功能完备的大型居住社区；

项目内配套齐全；规划设计幼儿园、酒店、小学、医院、会所、菜市场以及配套商业

紧邻北京，具备一定的城市属性；

中低等容积率，物业类型可以有多种选择;项目背景。;“资金快速回笼”;首期安全、快速回款，树立良好的市场影响力;项目背景;问题聚焦。;一小时交通圈;;;;问题聚焦;;项目背景;机会寻找。;区域机会

——从城市发展视角寻找机会;凭借优越的地理位置，固安将在北京城市发展过程中受到南城发展计划、第二机场建设、大七环发展的多重利好影响，取代东部方向成为新的城市发展热点;;京沈;区域机会

——从城市发展视角寻找机会;区域机会

——从世界级城市视角寻找机会

——从重大规划、设施建设视角寻找机会;第二机场预计2020年达到4000万吞吐量;;区域机会;业态提升型机场市镇通过机场驱动产业升级或完善产业链，有专业的产业功能;;区域机会

——从重大规划、设施建设视角寻找机会;区域价值建立;机会寻找。;市场机会

——从北京外围区域市场发展视角寻找机会;北京内城;以环线交通为客群流动路径，南部区域市场在区域升级推动下，凸现区域市场优势，愈发分流被动外溢客群;燕郊等东部外围区域受通州新城的快速发展带动下发展较成熟，价格增长迅猛，客群分流趋向显著；

香河、固安区域市场成为首要承接区域；;区域;市场机会;市场机会

——从北京外围区域市场发展视角寻??机会

——从区域市场发展视角寻找机会;;核心区板块——以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台价格集中在5500-6500元/平米，目前仅万汇广场在售，开盘当月销售400套，新政后每月8-9套；可开发空间有限；;南部区域——规划中新城区域，价格主要集中在5800-6200元/平米，可开发空间巨大;北部区域——京御系列，产品类型丰富，品牌具有一定知名度，大卫城8月8日开盘，续客4月4000组左右，均价5300－6000元/平米；可开发空间良好；;固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段，多数为当地开发商，中小规模项目为主，少有大盘项目；

市场同质化竞争严重，户型均以80-100平米两居为主力供应（占比70%左右），一居面积60平米左右，三居100-130平米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中小规模为主；

目前市场价格主要集中在5300-6200元/平米，以满足北京南部区域刚需客群需求，价格差距主要存在在地段及周边配套上；

新政后大部分项目都在观望中，目前仅万汇广场及孔雀大卫城在售，大卫城一居消化能力最强（全部认购），实现价格最高，二居占比70%，消化90%，价格实现仅次于一居，三居价格实现最少，消化90%；;受北京高企房价挤压，区域客户主要来自亦庄、大兴、丰台等南三环以南的外溢刚需客群;——访谈孔雀大卫城销售代表;——访谈塞纳香堤销售代表;客户速写;客户速写;客户速写;客户速写;自住客户需求;客户速写;客户速写;客户小结;市场机会;;;孔雀大卫城;;推广语：

大宅之美坐轻轨，我在北京有个家;北京推广，示范区和售楼处展示到位，领先固安当地市场;90平米两居

南北通透，全明户型，户型方正，居住舒适度高；

赠送露台和飘窗，有一定的附加值；;大部分为北京客户，投资客和自主客户均有，大概各占一半；

投资客多看中固安未来的发展潜力；

自住有30-40岁带小孩的夫妻，在南城上班，多为打工族，在北京买不起房子；也有年龄较大的客户给孩子购买，可先自己住两年，将来给孩子用做婚房；也有部分客户用做第二居所，周末休息度假使用；

刚需、自住的客户居多，大多数客户都有车；

有部分客户是孔雀城的老业主介绍朋友来购买；部分客户会问是否有精装；

新政后，客户来访量大概减少了1/3，部分之前排号的客户可能会流失。;孔雀大卫城;超大规模、高容积率项目;