X年天津天一中北镇房地产项目营销推广沟通案.pptx

X年天津天一中北镇房地产项目营销推广沟通案;前期回顾;营销思路;COMPANY;更快;更新;更高;天津，;;;;;中北镇市场发展历程——

历经6年，三个阶段，区域开发过半，区域日益成熟/未来区域将进入再升级阶段;2005年，万科假日风景进驻西青，随后，水语花城、大地12城等项目陆续进驻;中北镇市场发展历程——;针对当前天津及中北镇区域的特征，站在历史的角度和高度

;第三章;ItwastheageofCITY：;天一+中北镇

肩负多重使命;目标三大风险;;;区域划分;;在售洋房产品——主流价格平台在9000-9500元/平米;洋房市场——高速高价产品，未来供应稀缺;未来洋房市场预判——市场存量较小，未来存在一定的市场空白点;高层在售产品;高层市场——高层产品为目前主流供应，产品形式已实现市场认知，年均消化约10万m2/未来可预计存量达到100万以上;未来高层市场预判——市场需求量较大，溢价能力较高，未来依然是主流产品;别墅在售产品;出售情况;别墅市场小结——市场存量及供应量均较少，存在区域市场空白;区域内竞争——区域存量约140万m2，主要竞争集中在2010年下半年，供应结构以高层产品为主，别墅初露峥嵘，洋房日益稀缺;区域内竞争小结;;在售项目;别墅客户分析——以朗润园为例;统计时间：2010年1月27日至2010年2月24日

排卡总量：23张;由于万科的品牌积累以及口碑传播，加之储客期推广动作仅以短信形式配合，排卡客户多为朋介以及万科老业主再购。;客户分析小结——;针对风险的项目定位;万科盈润园——客户改善兼投资性需求凸显;已成交客户来源

区域来源：客户多来自南开及项目周边，另有部分红桥区客户；

客户描述：客户有较高的经济实力，对总价不敏感，初次改善型客户居多，有部分客户为子女购置婚房

客户多认可项目的精装品质，对户型设计和产品力品质认可，看重品牌开发商产品

已成交客户特点

对政府南运河改造政策看好，对南运河景观较为感兴趣

注重社区景观，较为青睐富力湾社区景观

对精装产品感兴趣，比较倾向富力湾奢华式的装修

在经济实力方面属于中北镇中上游客户，经济实力较强。能够接受较高总房款;已成交客户来源

区域来源：客户??来自南开及项目周边，另有部分红桥区客户；

客户描述：多为实用至上的居住型客户对价格敏感，但对社区及产品要求也比较挑剔，需求明确为两居，有部分客户为子女购置婚房，总价承受能力有限；

客户多认可项目的低价策略，对户型设计和产品力品质认可，同时受价格驱动。

已成交客户特点

吸引总房款较低的客户群体。客户经济实力不强

对物业品质和区域位置不是很在意

对精装产品没有情结

更青睐低密生活;已成交客户来源

区域来源：客户多来自南开及项目周边，另有部分红桥区客户；

客户描述：多为实用至上的居住型客户对价格敏感，需求明确为两居，有部分客户为子女购置婚房，客户多属观念传统，不欣赏、也不理解住房的创新型设计，总价承受能力有限；

客户多认可项目的低价策略，对户型设计和产品力品质不认可，受价格驱动。

已成交客户特点

经济实力较差，属于中北镇中下游客户。

对社区品质、物业品质、户型等都没有过高要求。

要求交通便利，基本生活配套齐全。;;;;品质极致型;首置圆梦——经济实力有限，追求别墅低密生活;置业逻辑;置业逻辑;置业逻辑;置业逻辑;置业逻辑;针对风险的项目定位;以改善升级型居住做为主导功能的低密度高尚社区;高尚社区与浪漫主义生活必备标准;我们有什么……;我们的与众不同……;我们的与众不同……;我们的与众不同……;我们的与众不同……;我们给客户的价值……;致臻藏品．一宅天下;第三章;1、基于区域，如何借势区域定位转化，提升项目品质认知？

2、基于竞争，如何突破销售壁垒？

2、基于目标，如何解决前期客户量的问题？;问题1：基于区域，如何借势区域定位转化，提升项目认知;;谁说的更有力？;问题2：基于竞争，项目如何突破销售壁垒？;;;;例如：儿童成长健康管理;2、全方位健身娱乐中心;例：SergioRossi旗舰店;超市;幼儿园;;;园林示范;极具仪式感的入口、精装小院、部品细节构筑别墅情调;问题2：基于竞争，项目如何突破销售壁垒？;270度弧形影院

3D立体宣传片

仅18席座位

样板示范区呈现之前的杀手锏

通过3D的渲染兑现北中国首席湖居物业的价值;;;报广、网络——线上高举高打，迅速引爆市场广泛关注;点位选择——

覆盖南开、河西主流客群居住及工作必经区域

可选资源——

红旗路

复康路

芥园西道

外环线

卫津南路、红旗南路;;工作方式——

选择银行、地产及与高端客户有接触行业的工作人员发展为内线兵；

采用项目推介会、私家宴方式与其接触，并保持定期沟通，传递联动成功案例，激励推介；

执行建议—