2025年土地增值税清算鉴证服务方案.pdfVIP

去留无意，闲看庭前花开花落；宠辱不惊，漫随天外云卷云舒。——《幽窗小记》

土地增值税清算鉴证服务方案

XXX的项目涉及多种税种，其中土地增值税尤为重要。

清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。本公

司在长期的财税咨询及经营业务服务过程中，积累了丰富的工

作经验，尤以房地产开发涉税服务精熟。现就我公司提供的鉴

证服务方案汇报如下。

服务目标是协助委托人履行土地增值税清算义务，证实开

发项目土地增值税清算真实、准确、合法、完整，经税务机关

受理，取得清算结论。为了达成目标，我们将组建强有力的清

算鉴证服务小组和税务专家项目支持组，保证做好清算鉴证服

务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告

的出具及申报审核的协调沟通。

服务内容包括清算鉴证前期准备和清算鉴证工作。前期准

备包括梳理委托单位房地产开发项目，确定土地增值税清算单

位，分析判断房地产开发项目是否符合清算条件，进行项目土

地增值税的测算，提出清算方案和筹划意见，与委托单位进行

沟通。清算鉴证工作包括核对土地增值税纳税申报材料、清算

古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。——苏轼

计算表、税务机关出具的土地增值税清算报告等，进行清算鉴

证工作，并在税务机关受理后，取得清算结论。

本公司将通过专业、规范、高效的服务，为委托单位提供

优质的土地增值税清算鉴证服务，确保清算工作的真实、准确、

合法、完整。

房地产开发项目竣工并销售完毕后，纳税人需要在满足清

算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，并办理

土地增值税清算手续。如果该项目已转让的房地产建筑面积占

项目全部可转让建筑面积在85%以上，或者剩余可售建筑面

积已经出租或自用1年以上，主管税务机关会确定是否需要进

行清算并发出《土地增值税清算通知书》。纳税人需要在接到

通知书后90日内填写《土地增值税清算申请表》报送主管税

务机关办理清算手续。同时，纳税人需要确定清算截止日并告

知主管税务机关，以便实施项目清算。

中期清算鉴证工作主要包括收入的鉴证服务和清算扣除项

目的鉴证服务。对于纳税人转让房地产取得的收入，审核人员

应根据提供的清算资料，结合、明细表、许可证、测绘成果资

料等核实房地产转让收入。如果已全额开具，则按照所载金额

以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。——《旧唐书·魏征列传》

确认收入。如果未开具或未全额开具，则以销售合同所载售房

金额及其他收益确认收入。如果销售合同所载商品房面积与实

际测量面积不一致，已发生补、退房款的，应在计算土地增值

税时进行调整。如果纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对

外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个

人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产。对

于成交价格明显偏低的情况，审核人员可要求纳税人提供书面

说明或相关证据并评估是否存在涉税风险。如果房地产转为企

业自用或用于出租时，产权未发生转移则不征收土地增值税，

不列入收入，也不扣除相应的成本和费用。最后，审核人员需

要确定项目应税收入总额，以及销售面积占总可售面积的比重，

以进行清算扣除项目的鉴证服务。

按照清算单位的统计，分摊和计算各扣除项目的金额，扣

除项目金额原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供

相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成

本法归集。扣除项目金额必须符合以下要