房地产开发投资成本估算42课件讲解.ppt

4、房地产投资成本费用估算序号项目开发产品成本固定资产投资合计1土地取得费用2前期工程费用3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计开发建设投资估算表（单位：万元）练习题某房地产公司拟获得某城市规划区内某乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。该项目占用耕地面积为80公顷，农业总人口为800人，先征收基本农田以外的耕地30公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、5万元、6万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。试计算开发公司应支付的土地补偿费和安置补助费。“”“”房地产开发投资成本估算曾福林1、投资与成本的一般含义房地产投资（狭义）是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。建设项目投资于成本经济主体为取得未来的一定收益或效益而预先投入的资金，称为“投资”；而当经济主体取得了这些收益或效益后，他们为此付出的这些“投资”就被称为“成本”。2、房地产投资与成本投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出出租开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本经营开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本置业投资出售购买房地产时的资金投入含购买成本和销售成本出租购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营购买房地产时的资金投入含购买成本和经营成本2、房地产投资与成本房地产开发项目总投资=开发建设投资+经营资金（周转资金）房地产开发投资形成的成本或资产（1）开发项目在完成后出售或者出租形成开发产品成本或经营成本建设期：开发建设投资/竣工验收后：开发产品成本/产品租售时：经营成本（2）开发项目在完成后自营形成固定资产和其他资产转化为出租产品成本（3）开发项目在完成后自营与出租、或自营和出租、或三种模式兼而有之，既形成开发或经营成本，又形成资产。3、房地产投资与成本的构成出售型房地产开发投资成本费用构成（1）土地取得费用（2）开发费用（3）管理费用（4）销售费用（5）不可预见费（6）投资利息出租型房地产开发投资成本费用构成自行投资开发建造成本+出租营销广告费+出租经营成本自营型房地产开发投资成本费用构成投资开发成本(一般比出租或出售成本高）+自营成本4、房地产投资成本费用估算土地取得费用估算（1）市场购买情况下的土地取得费用估算1）土地使用权购买价格的估算招、拍、挂底价并采用房地产估价中的市场比较法、基准地价修正法或成本估算法估算2）买方应缴纳的税费的估算契税=土地使用权价格*4%，印花税未0.05%（2）征收集体土地情况下的土地取得费用估算地补偿费：前三年亩产值的6-10倍，按面积计算安置补助费：前三年亩产值的4-6倍，不超过15倍，按人口数计算（2）征收集体土地情况下的土地取得费用估算地上附着物吴和青苗补偿费：分类按面积补偿征地管理费：县级以上政府接受魏国包干，按照征地补偿安置费的一定比例计算，具体有全包、半包、单包方式。耕地开垦费：10-14元/平方米耕地占用税：应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积*适应税额标准新菜地开发建设基金：3000-10000不等，城市人口数量采用不同标政府规定的其他费用：如防洪费、南水北调费4、房地产投资成本费用估算（3）城市房屋拆迁情况下的土地取得费用估算1）房屋拆迁安置费用的估算被拆迁房屋的市场价格：估价机构估价装修装修补偿：协商确定或估价各种补助、补偿费：搬迁补助费、安置补助费、停产停业补偿费2）城镇房屋拆迁相关费用的估算：管理费、服务费、估价费、拆除与渣土清运费用市场毕娇娇3）土地使用权出让金等土地有偿使用费的估算。一般按照有关规定或采用市场比较法估价进行估算。4、房地产投资成本费用估算序号项目金额估算