目录第1章概述第2章房地产市场及其运行规律第3章.ppt

目录第1章概述第2章房地产市场及其运行规律第3章房地产开发的程序第4章房地产开发用地的获取第5章房地产开发项目可行性研究第6章房地产开发项目的前期准备第7章房地产金融第8章房地产市场营销第9章房地产交易管理第10章物业管理概论

第3章房地产开发的程序通过本章的学习，了解房地产开发的基本程序；熟悉投资分析、前期准备、建设与租售服务等阶段的主要工作任务与要求，从而对房地产的开发的整个过程有一个总体认识和把握。教学目标教学要求能力目标知识要点权重了解房地产开发的流程、房地产投资的种类(1)房地产开发的流程(2)房地产投资的种类20%熟悉房地产开发投资机会选择、开发项目合同管理及信息管理、竣工验收及售后服务(1)房地产开发投资机会选择(2)开发项目合同管理以及信息管理(3)开发项目竣工验收(4)房地产售后服务35%掌握房地产开发投资风险分析、开发项目规划设计、开工申请与审批，开发项目质量控制、进度控制、成本控制(1)房地产开发投资风险分析(2)开发项目规划设计、开工申请与审批(3)开发项目质量控制、进度控制、成本控制45%(1)房地产开发投资风险分析(2)开发项目规划设计、开工申请与审批(3)开发项目质量控制、进度控制、成本控制

房地产开发程序概述房地产开发是一项复杂的系统工程，房地产的开发建设工程要求分阶段按顺序进行。开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序分为4个阶段：投资分析阶段、前期准备阶段、建设阶段与租售服务阶段。其中各个阶段又有着若干项工作，如图所示。

房地产投资的种类房地产投资可分为直接投资与间接投资两种，其中房地产直接投资是指直接与房地产产品相关的投资，它包含房地产开发投资与房地产置业投资两种形式，房地产间接投资是指不直接与房地产产品发生关系的投资。主要有投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押贷款支持证券等形式。它们具体的关系如图3.2所示。

123?房地产开发投资机会选择投资机会筛选决策分析投资机会寻找在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备房地产投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。

房地产开发投资风险分析房地产投资风险，从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性4个方面。对具体风险因素的分析，有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角度分析了可能对房地产投资的净经营收益产生影响的因素。通常情况下，人们往往把风险划分为系统风险和个别风险。系统风险和个别风险的含义和主要形式见下表。风险类型类型含义主要形式系统风险对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险。投资者对这些风险不易判断和控制通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等个别风险对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险等

(1)财务报表法。(2)问询法。(3)索赔记录统计法。(4)环境分析法。房地产投资风险预测方法

通过项目投资组合及多种经营分散风险。通过加强资产管理来控制风险。通过合理改变经营形式转移风险。通过市场调查实行正确的决策来控制风险。房地产投资风险的规避与控制

房地产开发前期工作当通过投资决策分析确定了具体的开发地点与项目之后，在开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及购买土地使用权、开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约等。房地产开发前期工作包括获取土地使用权，项目规划设计与许可，建设工程招标，开工申请与审批等环节的工作。以上部分的具体内容将在第4章与第6章讲述。

质量控制的任务决策阶段设计阶段施工阶段在前期决策阶段，质量控制的主要任务就是确定质量目标质量控制的主要任务是设计质量控制与实施方案质量控制。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商