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限制性住宅市场研究

一、限制性住宅市场概述

1、限制性住宅市场的界定

限制性住宅市场，是与完全市场化住宅市场相对应的住宅市场。限制性住宅市场主要是指政府通过各种调控手段，特别是一些行政手段或指令性计划直接干预住宅市场，包括住宅的供给和需求，以及对住宅价格进行限制等。在限制住宅需求方面，比较典型的如：限购政策、摇号分配制度等；在限制住宅供给方面，比较典型的如：保障性住房的供给、在住房供给套型面积结构上的限定等。

在市场经济条件下，会出现“市场失灵”现象，客观上需要通过经济政策和宏观调控进行调整。调控手段包括经济手段、行政手段和法律手段，又可主要归结为直接调控和间接调控两种方式，直接调控主要是指政府通过行政手段和指令性计划管理市场的一种调控方式；间接调控主要是指政府运用经济手段、经济参数调节经济，再由供求机制、竞争机制、价格机制等市场机制引导市场经济主体的行为。为了提高资源利用效率，实现社会福利最大化，政府往往采用调控手段干预市场，以促进市场良性发展。

2、住宅市场限制性政策的理论依据

住宅市场限制性政策的理论依据主要是社会福利最大化理论。住宅作为一种特殊的商品，既是一种消费品，又是一种投资品。在市场经济条件下，投资需求往往会挤出消费需求，因为投资住宅的群体往往更富有，能够出更高的价钱购买住宅。但从社会福利最大化的角度来看，住宅消费者的社会福利的边际效用大于住宅投资者，因此，完全市场化的方式往往不能使社会福利最大化。另外，从效率和公平的关系上来看，住宅市场过度市场化发展容易导致只注重效率，从而有失公平，最终导致社会不能和谐发展。对住宅市场阶段性的适当的限制和调节，有利于住宅市场的进一步良性发展，即有发展效率，同时又能够兼顾公平。

3、住宅市场限制性政策的现实意义

2000年以来，房价出现了持续不断地快速上涨，其中2004年和2005年，

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涨幅分别高达15%和16.7%，随着2005-2006年的大力调控，房价曾短期降温，但随后的2007年又开始重新大幅上涨，在金融危机的影响下，2008年房价曾一度微幅下跌，但在刺激政策的驱动下，2009年出现了惊人的23.2%的超高涨幅，2010年房价涨幅下滑，但部分城市房价仍保持较快增速。因此，将房价稳定在一个合理水平上，成为普通百姓的一大诉求，进一步抑制房价就成为一项重要的经济和政治任务。

二、国外限制性住宅市场的政策及效果

由于住宅产品的特殊性，以及在社会稳定中的重要性，不少国家和地区都对住宅市场采取过不同形式的限制，以增加供应、抑制房价过快上涨，加强住宅产品的居住功能，提高住宅产品的社会福利之和，确保社会公平和稳定。

（一）韩国

随着经济的快速发展，韩国的城市人口急剧增长造成了城市住房的短缺，城市房地产价格也随之飙升，韩国政府于上世纪70年代开始逐渐利用限制性政策调控住宅市场。主要包括：第一，限购政策。即“一户一宅”的购房制度，一个家庭只允许购买一套住房，优先为无房户提供住房。第二，限价政策。韩国政府于上世纪七十年代后期开始推行商品房限价政策。1977年，出台《商品房上限价政策》，对20个单元及以上的新建住房实施统一的价格上限管制；1985年，要求根据不同户型建筑面积设定新建住房价格管制上限；1989年，又规定根据土地和标准建筑成本以及开发企业利润设定新建住房价格管制上限。第三，供给政策。在上世纪70年代初期制定了《住宅建设十年规划》（1972-1981年），同时要求小户型住房（60平方米以下）在商品房建设中的比重不得低于50%。

整体上看，韩国的限制性政策即取得了明显的效果，但也存在一定的问题。效果方面：首先，住房建设面积明显提高。韩国居民住房条件自从上世纪80年代中期开始大幅度的提高，人均住房面积由1985年的11.3平方米提升至2000年的20.2平方米。住房供给率（总住房量和总家庭数量的比率）从1985年的71.7%增长到了2000年的94.1%。其次，限制市场下房价受到抑制。1968-1987年的20年中，韩国经济爆发性增长，人均GDP从195美元快速增至3000美元以上，而房价仅在1988-1990年上涨幅度较大，此后却不涨反降。

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主要存在的问题：一是，住宅市场发展滞后经济发展。韩国《建设交通主要统计》中称：“韩国每1000人所拥有的住房数为281.8套，低于日本（423套房）、美国（427套房）、英国（417套房）、德国（445套房）等发达国家。”二是，政策放松后房价报复性上涨。自金融危机后，韩国逐步放松限制性政策，放开住房市场，大量储蓄开始