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丹青不知老将至,贫贱于我如浮云。——杜甫
2025年下半年中国房地产市场市场环境分
析
···················2025年下半年主
要城市供应量将放大,与降息等货币政策微调共同促进成交量的回升,
但主要城市库存压力仍在高位,总体偏紧的调控政策、对投资投机需
求的连续抑制,限制了量价连续上行的空间,不同城市表现更加分化。
1、供应
·······················2025年
上半年供应量处于近三年同期较低水平,很重要的缘由在于年初主流
企业预期上半年市场形势不佳,因而放慢开工,把大部分推盘方案放
在下半年。随着二季度成交量的回升和9-10月季节性供应高峰的来
临,加上货币政策微调(6-7月连续降息)进一步释放市场回暖信号,
估计下半年主要城市供应量将明显放大。
过去两年大批新开工项目渐渐推向市场,下半年库存压力依旧
显著。2022-2022年,全国住宅新开工面积增速处于近十年来的高点,
在建规模创历史新高。主要城市过去两年的新开工项目也处于较高水
平,比同期批准上市规模超出1000万平米以上,说明这两年新开工
项目由于调控政策放慢入市步伐。随着下半年季节性推盘高峰的到来,
这批项目将渐渐推向市场,主要城市的库存压力在下半年仍将处于较
高水平。
1
长风破浪会有时,直挂云帆济沧海。——李白
2、需求
货币政策微调、成交量回升推动购房者入市意愿提升。随着今
年两次下调存准和两次降息,各地出台的微调政策,降低了刚需群体
的入市门槛和成本,刚性需求对市场的预期已逐步转变,部分城市中
低价楼盘消失日光现象。北京、上海等地中高端楼盘成交量回升表明
改善性需求也开头入市。央行发布的二季度储户问卷调查报告显示,
将来三个月内预备购房的居民占15.7%,较上季提高1.6个百分点,
达到两年来的最高点,而预期下季房价上涨的居民占20.4%,较上季
高2.8个百分点。
综合来看,由于供应放大、货币政策微调、购房意愿上升等促
进因素,主要城市成交量仍将回升,带动全国销售趋稳,但总体偏紧
的房地产调控政策、投资投机性需求的抑制,将限制成交量上行的空
间。目前市场消费主力为首次置业、首次改善等刚性需求,在阶段性
释放后需要时间来积累,同时各重点城市6月成交量已经接近2022
年调控来高点,较2022年高点也仅相差约15%,因此下半年成交量
将稳中有升,连续持续大幅上升可能性不大。
3、价格
重点城市部分新居和二手房消失的价格上涨苗头可能随着成
交量的放大而向更多区域和城市扩散。十大城市主城区二手住宅平均
价格3-6月持续环比上涨,百城新建住宅价格自2022年9月起连续
9个月环比下降后到今年6月止跌回升。另一方面,除此前低价入市
项目在取得较好销售业绩后摸索性涨价外,部分城市具有资源优势的
2
乐民之乐者,民亦乐其乐;忧民之忧者,民亦忧其忧。——《孟子》
高端项目也消失提价现象。考虑到一线城市和二手房市场对全国总体
的领先状况,估计在下半年,将有更多城市在成交量和政策利好的推
动下,价格渐渐企稳并略有上涨。
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