江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目营销策划报告.pptVIP

萧林路小户型公寓工程

营销筹划报告;PART1

楼市新政及昆山市场成交简析;年内第五次上调存款准备金率;近三年准备金率变化图;公积金房贷新政:二套利率上浮10%三套停贷;央行34个月来首度加息上调存贷款基准利率;江苏楼市细那么省24条出台，非唯一住房契税一律收3%;9月29日多部委出台房地产调控“组合拳”;;;对投资投机购房者打击重大，改善性刚需及局部异地首置刚需也受到较大抑制;政策影响总结;近两年昆山市场成交签约走势;近9个月昆山市场每周成交走势;PART2

昆山小户型公寓市场简析;振华永盛A地块;板块;项目名称;项目名称;——中基高尔夫;项目名称;——中航城;——旺角新天地;——世茂菁英SOHO;——昆山商厦邻里广场;——大德世家;区域;特征1：从分布区域看，昆山小户型公寓的分布范围广，各盘体量大小不一，品质参差不齐；;昆山出售型公寓产品特征总结;昆山酒店式公寓产品特征总结;PART3

工程总体定位与客源分析;萧林路——城北板块;※地段：城北板块，昆山成熟居住生活区域，处于缓步开展期

※气氛：萧林路成熟配套区、紧靠长江路高档居住区

※环境：周边生活气氛浓厚、道路通达、生活便捷

※配套：卜蜂莲花、金威购物广场等;工程研究——产品概况;环境劣势;验证：

工程组市调

访谈行业人士、访谈客户

宏观消费市场分析

客户消费力分析;预计到2010年末户籍人口75万

外来人口110-120万

截止2009年9月，

昆山共引进超过800家外资企业

其中台商投资超400家，外商及台干

已成为昆山人口的重要组成局部;客源定位——

本案酒店式公寓客源分析;目前昆山精装小户型类产品存在如下几种需求模式;3、低总价、免装修，本地白领过渡居住兼投资需求

需求群体主要是昆山本地人、台籍以及外企高级技术人员；

这类白领讲究生活品质，注重居住的独立性，在有一定积蓄后，买酒店式公寓或装修公寓作为过渡居住，但对理财敏感的他们同时也非常关注物业升值的空间，因而购房时也具备投资需求特征；;

;两类产品的置业关注顺序依次为：价格固定回报收益；投资类客户对于价格敏感性略低，有助于投资产品的利润实现。;纯粹投???

过渡用房;*;客源市场3——本案酒店式公寓客群定位;PART4

工程价格定位及销售策略制定;定价依据：

主要参考因素：

目前区域在售楼盘价格、市场购置力、价格预期等。

价格定位策略：

“迎合市场、造势、确保高利润”之定价策略

诠释：本案小高层酒店式公寓产品，其地段的优越性及周边成熟的配套加之超高的人气，因此本案的推出将继续推高区域市场价格，做区域市场价格的“领导者”。;价格推导方法;区位价格推导〔参考毛坯价〕;酒店式公寓核心均价推导;——区域内普通住宅销售价格比较分析：;价格建议3——本案酒店式公寓价格建议;销售策略定位依据：;小户型公寓回报核算表;酒店包租5年，年回报7%，酒店所能承担的租金每月在1800月/套，扣除酒店自行回报的金额后，五年开发商最终补贴费用，约合1213元/平米，此费用与装修费用一起参加至房价中，因此回报精装修房源的销售均价在10213元/平米。

单价上涨1213元/平米无形中增加了回报给客户的金额：

1213元/平米×35%=775元/平米

合计单价：10213元/平米+775元/平米=10988元/平米

因上涨775元/平米无形中增加了回报金额，为使尽量平衡，因此最终的单价为11500元/平米;单位面积：约55㎡销售单价：11500元/㎡销售总价：632500元

建议以带5年租约销售，每年回报7%，5年总回报为：63.25万元x年7%回报x5年=22.14万

由于带投资回报的产品针对的客群主要为投资客，因此首付款比例根本都要到达50%，首付款比例较高，因此如何降低工程的首付款将是工程顺利去化的重要因数。

首付款：总价63.25万*首付比例50%=31.6万

建议将5年的所有回报均一次性抵扣首付，即实际首付总额为：

首付总额31.6万-5年7%回报〔22.14万〕=实际首付总额9.46万

说明：

1、精装，5年7%的投资回报，首付9.46万，相信将极大的促进工程的去化。

2、将5年的回报一次性直接抵扣首付款也将给开发商大大降低了税金。;类别;PART5

销售节点定位与销售推广节奏;1、售楼处完成时间建议：

高价位的物业产品需配套高品质的售楼中心，因此建议现场搭建售楼处，建议售楼处搭建布置完成时间2011年4月初〔包含软装及绿化等配套〕。

2、进场时间建议：

结合工程的工程进度与取得预售证的时间，建议本工程业务进场时间定在2011年4月中之前，进场后业务人员熟悉产品，市场调查、培训等。

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