2025年土地估价报告审核要点和优化措施 .pdfVIP

百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府

土地估价报告审核要点和优化措施

摘要：开展土地估价业务，做好估价报告内部审核工作是控制土地估价成果

质量的重要手段。估价报告是估价业务的核心成果，也是行业监管部门重点抽查

的对象，其质量优劣直接影响评估机构的信用评价及核心竞争力，故评估行业必

须重视相关质量审核控制工作的规范开展，由于土地估价报告审核的专业性，有

必要就审核工作中的重点内容进行梳理研究，进而优化整体工作质量，提升审核

工作的有效性及可靠性。

关键词：土地估价报告；审核要点；质量控制

1土地估价报告审核要点

1.1关注是否违反评审标准中定性部分直接判定为不合格估价报告

报告形式合规性：确保土地估价报告的形式符合法律法规，检查报告中估价

师和评估机构的签字盖章都完整无缺，杜绝使用财务章或其他非法章来代替估价

师和评估机构的签字和盖章，评估师必须是备案函名单中的执业人员并确保已在

行政主管部门备案。

基准地价成果年限：重点审核基准地价相关成果距估价报告估价期日

是否超出了六年，若超出的原则上不能采用，若无法避免需要选用的，报告中要

披露地方政府以及主管部门书面要求选用基准地价系数修正法的意见或说明，未

有以上意见或证明的，也可以省级或以上土地估价师协会专家论证形成明确的结

论和使用建议作为证明，且在报告里重点提示说明，并对期日影响系数进行客观

合理调整。估价报告附件对应增加地方政府、专家论证结论意见复印件作为佐证

材料。

估价方法：应严格按照《城镇土地估价规程》要求至少选取至少两种或

者两种以上的估价方法进行评估，若只选用一种估价方法的，需依据《城镇土地

估价规程》规定提供证明资料，操作难度大，谨慎采用。

鉴证性土地估价报告，定性类评审结果有两类，即不合格与和合格，以上

其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。——《论语》

几点为估价实务中的审核要点，应重点把握及控制，避免报告抽查评审被直接判

定为不合格报告。

1.2估价目的

土地估价报告的估价目的是为了满足委托方的某种需求及估价结果的应用方

向等，一般包括出让、转让、课税、拍卖、抵押、租赁、土地征收补偿等多种情

况。

经济行为是否明确：不能简单用“了解市场价值”或“确定土地市场价值”

等宽泛的表述代替经济行为或应用方向，应清晰说明为了何种目的而评估，可附

相关经济行为审批文件或立项批文支持体现。涉及出让地价评估目的的，估价目

的表述必须严格按照国土资发（2018）4号文规范表述。

估价依据是否恰当：审核估价目的是否与委托合同中的估价目的一致，

是否违反委托方真实意愿，审核报告估价文件依据是否与估价目的不匹配，如出

让目的选用了抵押贷款或拆迁补偿选用了司法诉讼相关法规政策文件依据，相关

引用是否有效及具备针对性，确保报告的逻辑合理性。

1.3地价定义

审核土地用途、性质、容积率、用途、估价期日、土地使用年限、开发程度、

规划条件、价格类型等设定是否清晰及符合相关法规、政策、标准规定，具体包

括现状及评估设定内涵，描述应前后一致，当实物状况与设定地价内涵有明显差

异应关注相关依据及说明是否合理完善。重点关注各项设定内涵是否与实际估价

测算过程或结果存在矛盾，易错点为容积率、开发程度、年限等。

1.4报告结论

对估价结论进行审核，核实估价报告所给出的结论是否合理，同时关注估价

结论的可行性是否符合市场实际情况，有关估值的报告页面需要前后保持一致，

涉及估值金额的报告页面必须加盖机构公章。