济南老商埠区规划策划报告(上)-(NXPowerLite).pptVIP

—“老商埠”区现状调研及战略定位报告

;PART.1

工程目标与核心问题;老商埠区的保护要承担起传承历史文明、弘扬商埠文化、完善商圈功能、重塑城市形象、优化生活环境的历史使命;工程位于济南市市中区西北部，北临天桥区，西接槐荫区，处于济南的核心位置;核心问题;PART.1

工程目标与核心问题;文化资本运营视角下的案例借鉴;通过文化资本运营重塑传统场域精神

打造城市文化的容器和磁体;城市文化资本解读;城市文化资本的运营模式;城市文化资本运营的功能;文化资本运营视角下的案例借鉴;选取的案例：

1、成都锦里；

2、成都宽窄巷

3、长沙太平街

4、青岛劈柴院;成都锦里定位：三国文化旅游休闲街区

;再造传统街巷格局

在街、广场、庭院等面状元素中点缀牌坊、诸葛井、碑碣等点状景观要素，使得整个商业空间丰富而有变化。

锦里的平均宽度为3m～4m，最宽处也不过6m，小尺度空间的创造不仅有利于传统街巷空间感的形成，也有利于聚集商业人气。;在功能分区上，充分考虑了各街区的商业情景与功能属性以及动静分区，具体分为咖啡酒吧休闲娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区四局部。

在业态组织上，餐饮、小吃占16%，特色酒吧占9%，民俗工艺品占53%，民间手工艺占16%，其他效劳类占6%。;特色旅游工艺品展销区;咖啡酒吧休闲娱乐区;四川餐饮名小吃区;府第客栈区;水岸锦里〔二期〕：建筑风格及文化主题与一期相同，融入

亲水景观;主题推广活动;成都武侯祠锦里旅游文化经营管理由3局部组成:武侯祠博物馆持股40%，民营企业持股40%，另外20%由武侯祠所有员工持有。

锦里的商铺采取只租不售的模式，有利于统一经营管理。

在业种的引进上，根本做到了“一招一店“，店店风格不趋同，防止同质竞争，以形成相同业态的良性聚集。

锦里还对落户商家的信誉和实力进行严格的把关，选商而非招商，目前锦里落户的商家，是从早期的400多家中筛选出来的，这对稳定锦里商业持久繁荣起到了很大的作用。

锦里的商业模式和传统的商业模式不同，锦里对刚进驻的商家实行保障经营，在收取商铺???金价格上，并没有按照一般惯例按固有面积收取，而是实行按商家所销售的物业类型收取，手工生产类、四川固有的蜀锦、蜀绣等利润微薄但又具有丰富文化内涵的店铺租金较低，酒吧餐饮等利润较高的商家所收取的租金较高。;案例总结：锦里—文化是魂，建筑为体，商业是心;成都宽窄巷定位：老成都原真生活情景体验街区;建筑特色：清末民初四合院落，融合了清朝建筑等级思想和

民国年间“西风东渐“思想，整体色调为黑灰色;业态定位明确，主题鲜明;宽巷子闲生活：特色餐饮、茶馆;尽膳;井巷子新生活：酒吧、夜店

;亮点：地下停车、博物馆、砖历史文化景观墙;建设模式与运营路线：拆建结合，高端路线;主题推广活动;运营商：成都文化旅游开展集团有限责任公司，简称成都文旅集团。市国资委直接管理的国有独资重点骨干企业，作为全市文化与旅游产业的投融资和运营平台。

早在2003年，宽窄巷子就已经拉开了整治的帷幕。与大多数由政府出面整治的工程类似，工程最初由国有企业成都城市投资公司担任业主方，从2003年到2007年，工程进度缓慢。据成都文旅集团相关负责人透露，在4年间，造成工期拖延的最大问题在于政府、业主方、工程负责人并没有就宽窄巷子的最终定位达成共识，一直在“商业价值最大化”、“最大限度保存文化价值”两个问题上产生分歧。

新理念：对于宽窄巷子，并不仅仅是静态的保护和复原，更重要的是让宽窄巷子成为传统文化和生活精神的生长空间，成为传统精神复苏、觉醒的范例。古建筑遗迹应该在保护的根底上再生，而不能在保护的概念下被套上沉重的镣铐。而商业就是实现有机保护最行之有效的方式之一。静态保存住人文古迹的历史片段固然重要，但对于这些人文古迹而言，最重要的是在历史流动中最终展示出来的生活画面。所以，从这一出发点而言，最重要的是要拉近历史与现实的距离，用历史的老坛子盛装当代的新酒。

文化名人带动策略：诗人翟永明，室内设计第一人高文安均在宽窄巷投资开店。;有机保护：静态建筑效劳于商业定位，使建筑符合时尚消费场所所需要的空间格局，使建筑焕发出商业的活力；

定位纯粹：细分市场，坚持高端路线，打造精致生活。目前宽窄巷正在与澳大利亚Select国际酒店集团合作超五星级精致型超五星级宅院酒店〔成都唯一〕，预计10年年初开业，而开业后的房间价位大致在200美元～600美元/晚；

功能分区明确，严格按照功能分区布置业态，每条巷子形成鲜明风格，消费者各取所需，互不干扰。;青岛中山路劈柴院定位：市井民俗文化体验商业街区;劈柴院〔一期〕业态特色：餐饮;特色亮点;主题推广