济南县西巷项目及经十路项目周边情况.pptVIP

济南县西巷工程及经十路工程周边情况山东众盛智联营销筹划

Part1县西巷工程周边情况

工程位置工程所属区域地处济南中心城区，在济南最繁华的泉城路步行街及大明湖路之间，周边交通环境一般。工程位于连接泉城路与大明湖路的县西巷中间，紧邻泉城路核心商业区、大明湖旅游区。周边配套较为完善，区域地段价值显著。

工程交通工程靠县西巷联通泉城路及大明湖路，具有一定的便利性，但城市公共交通直接可达性较差。大明湖站11路、41路、k109路、k54路、k95路、k98路、游777路市立医院站11路、41路、k109路、k95路、k98路、游777路县西巷北口站k54路工程位置泉城路大明湖路大明湖公交车站距工程约500米；市立医院公交车站距工程400米左右；而离工程最近的县西巷北口站距工程约180米左右。

周边商业目前工程所在县西巷已开业的商业有泉乐坊、明湖新坊巷；待售工程泉乐坊三期。且这些在待售工程均为香港汇泉新世界投资建设〔包括本工程在内〕，是历下区实施旧城改造的重点工程之一。工程位置泉城路大明湖路泉乐坊明湖新坊巷泉乐坊三期2004年6月28日，县西巷总面积40230平方米的土地，最终由香港汇泉新世界拍得。最终拍出3.07亿元的高价，工程整体也由此成为当时的“济南地王”。

县西巷已开业工程现状目前工程所在县西巷已开业的泉乐坊、明湖新坊巷租赁行情较差。主要受周边地区施工、交通不便、定位招商情况不佳、及消费习惯〔虽靠泉城路，但泉城路的西旺东平〕等因素影响。工程位置泉城路大明湖路泉乐坊泉乐坊目前工程虽已开业，但整体商业气氛较差，据了解，目前2、3F约有40余户尚未租赁〔总计142户〕，经营业态主要为服饰、鞋帽、家居生活用品、摄影、银行ATM等较为杂乱业态，受到商业气氛影响，多数零售商家在未来将难以维续。售价：2006年〔不参考〕1F:360002F：240003F:13000租金行情：1F5-6元/m2·天；元/m2·天；3F2-2.68元/m2·天。PS：根本为投资客户购置后自行出租。开发商协助并自营了10余家商铺。

县西巷已开业工程现状工程位置泉城路大明湖路明湖新坊巷明湖新坊巷47套的明湖新坊巷自2006年年中开盘销售至今，目前剩余少量。但目前工程的营业情况差强人意，仅一层的租赁率在35%左右，且内铺空置率高。局部沿街铺面也有空置。售价：1F6-8万元/m2左右2-3F4.5万元/m2租金行情：1F沿街6.5-8元/m2·天内铺4-5元/m2·天2-3F3-3.5元/m2·天已营业局部经营业态：服饰、茶叶、保健品、家居生活用品等按照目前明湖新坊巷的静态租金和售价，我们不难看出，明湖新坊巷的静态投资回报率较低，约为2.4%-4%左右。

工程属性工程属性总建筑面积7000余平米左右商业1-3层工程可租可售，以销售为目的

工程经营业态简析工程位置泉城路大明湖路泉乐坊明湖新坊巷泉乐坊三期工程位于泉城路东侧，由于受泉城路“西旺东平”的商业气氛影响，以传统零售业为经营业态并不能给工程带来既有的消费人群，已开业的泉乐坊与明湖新坊巷是工程的前车之鉴〔无统一的招商运营，商业投资回报较低等因素〕。而由于受到前两个工程的影响，泉乐坊三期与工程在后期销售时必然受影响。那么，我们应该做怎么样的经营业态呢？我们先来了解一下工程可能吸引的消费人群及消费动机吧。

工程经营业态简析工程位置泉城路大明湖路泉乐坊明湖新坊巷泉乐坊三期工程有可能吸引的人流有：大明湖公园游览人群；但大明湖水面多在东南侧，陆地和景点那么主要集中在西、北两侧；而南侧只有少数景点。南门的出入游客相对较少。而西南门和东门距该工程距离相对较远，因此消费群难以形成共享。泉城路既有的人群。但除了附近的居住人群，更多的消费人群往工程区域几率小。工程虽然地处黄金地段，且紧靠商业中心及旅游景点，但是这些外部优势，目前并不能给该工程带来很多实际的消费人群，工程需要依靠自身核心吸引力来吸引目标消费群。

工程经营业态简析首先，我们排除了传统零售业。因为离泉城路较近，工程经营传统零售业无法与泉城路抗衡；其次，包括泉城路在内，工程所在区域范围不缺少餐饮，但特色餐饮，符合群众消费需求的餐饮较少。

工程周边在待售工程情况目前工程周边主要有3个商业工程在售，分别为泉城旺角、红尚坊、泰府广场；待售工程一个，为泉乐坊三期。

工程周边在待售工程情况泉城旺角位置：泉城路万达广场北临建筑格局：4层〔地下1车库，1-3商铺〕，400余套规模：占地5000平米，总建12000平米左右开发期数：2期产权年限：剩余30年在售期数：1期在售套数：170余套在售面积范围：7-70平米，主力面积15-30