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估价原理与方法-房地产估价师《估价原理与方法》点睛提分卷1

单选题（共60题，共60分）

(1.)房地产估价中的价值，一般是指（）。

A.使用价值

B.交换价值

C.投（江南博哥）资价值

D.账面价值

正确答案：B

参考解析：交换价值是指某种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。

(2.)估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为()元/m2。

A.9452

B.9455

C.9469

D.9497

正确答案：B

参考解析：当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测。计算公式为：

式中，Vi为第i期房地产价格的趋势值；i为时期序数；P0为基期房地产价格的实际值；d为逐期增减量的平均数；Pi为第i期房地产价格的实际值。本题中，d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331（元/m2），未来第一年的价格＝7800＋331×5＝9455（元/m2）。

(3.)房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在()下的估价结果具有近似性。

A.同一估价原则、同一估价时点

B.同一估价目的、同一估价方法

C.同一估价目的、同一估价时点

D.同一估价原则、同一估价目的

正确答案：C

参考解析：房地产估价原则可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。不同估价目的，不同价值时点会造成估价结果的不同，而且也不具有可比性

(4.)下列可以直接交付给委托人的是()。

A.估价技术报告

B.估价结果报告

C.经审核合格的估价报告

D.附件

正确答案：C

参考解析：对审核认为需要修改的估价报告，应进行修改；对审核认为不合格的估价报告，应重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写和重新估价后的估价报告，还应再次进行审核。只有经审核合格的估价报告才可交付委托人。

(5.)估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告保存至()。

A.2025年6月30日

B.2025年9月30日

C.2035年6月30日

D.2035年9月30日

正确答案：D

参考解析：估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。例如，某个住房抵押贷款估价项目，如果不属于法定评估业务，该笔住房抵押贷款期限为20年，则为该笔住房抵押贷款服务的估价资料应保存20年以上。

(6.)由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与()的比值。

A.综合资本化率

B.土地资本化率

C.报酬率

D.建筑物资本化率

正确答案：B

参考解析：净收益与资本化率的匹配包括由土地净收益求取土地价值，其计算公式为：土地价值＝土地净收益÷土地资本化率。其中，土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收益。

(7.)在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()。

A.简单算术平均数

B.加权算术平均数

C.众数

D.中位数

正确答案：C

参考解析：在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。

(8.)运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是()。

A.估算后续开发经营期

B.估算后续开发的各项支出、收入

C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D.估算开发期中的利息和利润

正确答案