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开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》真题汇编4

单选题（共35题，共35分）

(1.)下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是()。

A.市场因子推演法

B.加权（江南博哥）移动平均法

C.简单平均法

D.指数平滑法

正确答案：A

参考解析：【考点】市场趋势分析。时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。

(2.)房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有()。

A.依赖专业管理

B.效益外溢和转移

C.异质性明显

D.变现性较差

正确答案：B

参考解析：房地产投资的特性包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。其中，存在效益外溢和转移是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。

(3.)房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使()。

A.投资利润最大

B.投资效率最高

C.投资成本最低

D.投资风险最小

正确答案：D

参考解析：投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。投资组合的目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。

(4.)在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用()。

A.银行存款利率

B.银行贷款利率

C.通货膨胀率加银行存款利率

D.资金的机会成本加风险调整值

正确答案：D

参考解析：确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。资金的机会成本是指资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。

(5.)某市2012年房屋施工面积为2000万平方米，竣工面积为700万平方米；2013年房屋新开工面积为800万平方米，竣工面积为900万平方米。若不考虑停建缓建因素，该市2013年房屋施工面积为()万平方米。

A.1200

B.1900

C.2100

D.2800

正确答案：C

参考解析：房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。由题意，该市2013年房屋施工面积（BUCt）＝报告期新开工的面积＋上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积＋上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积＝800＋（2000－700）＝2100（万平方米）。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。

(6.)某市2013年住房可支付性指数（HAI）为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力()。

A.正好能够承受中位数房价

B.只能承受比中位数房价更低的房价

C.能够承受比中位数房价更高的房价

D.可以承受平均水平的房价

正确答案：B

参考解析：住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力。在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。如果：①HAI＝100，说明中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数价格的住房；②HAI＞100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；③HAI＜100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。

(7.)商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有()的特性。

A.信息不对称性

B.交易复杂性

C.供给垄断性

D.经济外部性

正确答案：D

参考解析：经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。如房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地出让收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。

(8.)土地储备资金不能用于支付()。

A.收储土地上建筑物的补偿费

B.收储土地后必要的前期开发费用

C.收储土地发生的银行贷款利息

D.土地使用权出让价款

正确答案：D

参考解析：土地储备资