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开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》真题汇编5

单选题（共35题，共35分）

(1.)新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有()的特性。

A.易产生资本价值风险

B.（江南博哥）易受政策影响

C.存在效益外溢和转移

D.适于长期投资

正确答案：C

参考解析：房地产投资的特性包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。其中，存在效益外溢和转移是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

(2.)张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是()风险。

A.政策

B.通货膨胀

C.利率

D.或然损失

正确答案：B

参考解析：通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。

(3.)整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为()。

A.13.6%

B.14.0%

C.19.0%

D.23.6%

正确答案：A

参考解析：已知公式，资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率），则房地产投资市场的预期收益率为：10%＋0.4×（20%－10%）＝14%，写字楼市场的预期收益率为：10%＋0.9×（14%－10%）＝13.6%，或者写字楼市场的预期收益率＝10%＋0.9×0.4×（20%－10%）＝13.6%。

(4.)国有建设用地使用权出让市场是()市场。

A.完全竞争

B.垄断竞争

C.寡头垄断

D.完全垄断

正确答案：D

参考解析：市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。在我国，城市土地属于国家所有，地方政府作为国有土地所有者的代表是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。

(5.)对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的()分析。

A.总量结构

B.产品结构

C.投资结构

D.区域结构

正确答案：D

参考解析：房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。其中，区域结构分析是指在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型的供求数量、房价水平和政策措施的差异。

(6.)某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为()年。

A.0.67

B.0.83

C.1.20

D.1.50

正确答案：D

参考解析：吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。根据题意，该城市2012年写字楼的吸纳周期为：90÷60＝1.5（年）。

(7.)下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是()。

A.住房可支付性指数

B.住房价格合理性指数

C.房价租金比

D.量价弹性

正确答案：C

参考解析：市场监测与预警指标中，房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。

(8.)房地产开发项目的财务评价是房地产开发()阶段的重要工作。

A.投资分析决策

B.施工准备

C.建设

D.租售

正确答案：A

参考解析：房地产开发过程中，投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。其中，项目财务评价是根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。

(9.)通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理()。

A.规划意见书（选址）

B.建设用地规划许可证

C.国有土地使用证

D.建设工程规划许可证

正确答案：A