64页大型上市商业房地产项目成本管理与控制培训PPT课件.pptx

大型房地产项目

成本管理与控制;成本管理的宗旨与目标;房地产企业的主要成本管理内容有：;影响成本的因素;成本管理的管理体系;项目全成本的纵向分解;营销部;XX项目部主要职能;经讨论确定的方案或设计图（规划指标表）

整理建筑标准、产品配置

市场价格及其走势的准确把握

相应项目工程造价历史成本数据

参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市场同类产品成本测算;目标成本测算的方法;;土地投资论证阶段;投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同

项目拿地阶段――决策支持，风险控制

项目研发阶段――经济控制，设计优化

项目建设阶段――成本控制，销售控制

项目竣工阶段――对比分析，指导新项目;建筑技术经济指标对项目评价指标的影响;项目工期延后对项目评价指标的影响;可售与不可售比例变化对评价指标的影响;项目团队;;目的;工程部;目的

将各费项成本对应分解成未来可执行的合同

随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价;工程部;动态成本管理;成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程

动态成本管理的目的意义

保证成本处于可控

保证目标成本实现

提供成本决策依据;动态成本月报内容;工程部;目标成本和实际成本的对比分析;1）、工程概况主要包括：

工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。

2）、特征指标主要包括：

窗墙比：外墙窗面积/外墙面积（标准层外墙周长×总高）一般0.23～0.28

窗地比：外墙窗面积/建筑（地面）面积

体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长×总高）;面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积

（规划面积/建筑面积）

造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数

（系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）

经济指标和技术指标与面积系数的关系;4）、经济指标包括：

单位工程人工费和单位面积人工费指标

各分部工程造价和单位面???造价指标

各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标

5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表

;根据拟建单位工程特征指数和设计标准在历史数据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数、历史成本，结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造价成本。

找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。;基础部分：

挖孔桩基础的测算数据见下表;

A类高层（主体）钢筋47.72千克、水泥86.69千克、预拌砼0.33立方

B类高层（主体）钢筋53.79千克、水泥75.73千克、预拌砼0.35立方

当窗墙比为0.28，体型系数为0.28时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为1;;土地投资论证

·根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位

·结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置

·结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证项目投资可行性

·参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型测算控制土地成本;投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低

深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%

施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高;;;总用地面积;;对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积，获得最大销售额和高额利润。;某项目技术经济指标对项目评价指标的影响;;控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足必要使用功能的同时成本最合理。;垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯；

墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；

设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面积;所以上表也表示为：

功能（或效用）

价值=