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估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》模拟试卷2

单选题（共35题，共35分）

(1.)估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”表示的是估价对象的()。

A.实体

B.功能

（江南博哥）C.质量

D.权益中的权利

正确答案：B

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物：有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能。有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。参见教材P50。

(2.)下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是()。

A.未来状况下的房地产

B.已灭失的房地产

C.共有的房地产

D.以房地产为主的整体资产

正确答案：C

参考解析：本题考查的是房地产按实物形态划分的种类。按房地产实物形态分为9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项C，共有的房地产，属于按权益状况划分的种类。参见教材P70。

(3.)某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的楼面地价为()元/m2。

A.1800

B.3600

C.4400

D.11000

正确答案：C

参考解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000m2。房地产总价＝8000×5000＝4000万元。土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200万元。楼面地价＝土地价值/建筑面积＝2200万元/5000＝4400元/m2。参见教材P105。

(4.)判断一个评估价值的准确性，可以采用的标准是()。

A.实际成交价格

B.实际价格

C.正常负担下的价格

D.复核评估价格

正确答案：D

参考解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项A，不可以用实际成交价格，因为可能是非正常交易；选项B，实际价格，是相对于名义价格的概念，是成交日一次性支付的价格，无法判定是否存在价格扭曲；选项C，正常负担下的价格，仅校正了税费转嫁下的税费负担的问题。可以用复核价格作为评判是否存在误差的依据。参见教材P10。

(5.)下列关于估价委托人的说法中，错误的是()。

A.估价委托人必须是估价利害关系人

B.估价委托人可能是估价报告使用者

C.估价对象权利人一般是估价利害关系人

D.估价对象的潜在投资者可以是估价委托人

正确答案：A

参考解析：本题考查的是的估价当事人。估价委托人，不一定是利害关系人，例如在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。参见教材P30。

(6.)下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是()。

A.该房地产位于28层办公楼的第8层

B.该房地产500米内有地铁站点

C.该房地产离机场约25公里

D.该房地产坐北朝南

正确答案：B

参考解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。房地产区位状况描述中对位置的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。选项A说明楼层；选项C是与相关场所的距离；选项D说明方位。这些都是对于位置的描述。选项B，属于区位状况描述中对交通的描述。参见教材P79～80。

(7.)某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为()元/平方米。

A.4630

B.4634.1

C.4750

D.5000

正确答案：B

参考解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格＝5000－2000/1%×[1－1（1＋1%）6]/100－5000×5%＝5000－115.9－250＝4634.1（元/平方米）。参见教材P108。

(8.)下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是()。

A.新旧程度

B.周围环境

C.建筑物内空间布局

D.土地开发程度

正确答案：B

参考解析：本题考查的是房地产实物因素。房地产