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估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》真题汇编8

单选题（共35题，共35分）

(1.)下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是()。

A.高层建筑地价分摊

B.房（江南博哥）地产投资价值评估

C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

正确答案：B

参考解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事如价值分配、价值减损评估、相关经济损失评估及房地产咨询顾问等业务。

(2.)从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()。

A.估价对象的真实价值

B.估价对象的重置价格

C.估价对象的实际成交价格

D.合格估价师的重新估价结果

正确答案：D

参考解析：判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：①实际成交价格；②合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格，而实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般采用合格的估价师的重新估价结果。

(3.)一个估价项目中的估价时点，本质上是由()决定的。

A.估价委托合同签订时间

B.估价目的

C.实地查勘估价对象的时间

D.委托人意愿

正确答案：B

参考解析：估价通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值，这就要求估价必须先确定某个特定时间，这个特定时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。

(4.)房地产供给有限特性的本质是()。

A.土地的总量有限

B.房地产的不可移动性

C.房地产的独一无二性

D.房地产的价值量大

正确答案：B

参考解析：房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。

(5.)下列土地状况中，不属于土地权益状况的是()。

A.土地使用期限

B.土地使用管制

C.土地面积大小

D.土地权利性质

正确答案：C

参考解析：土地权益状况的表述，主要包括：①土地所有权；②土地使用权（一是土地权利性质，对于出让的建设用地使用权，说明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否续期。二是还应说明是单独所有还是共有）；③土地使用管制；④目前使用状况；⑤出租或占用情况；⑥其他权利设立情况；⑦其他特殊情况。

(6.)某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为()万元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

正确答案：B

参考解析：该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款=6000－1000－1000/50％=3000（万元）。

(7.)某宗建筑密度为50%，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为()万元。

A.96

B.192

C.240

D.480

正确答案：D

参考解析：建筑面积=2000×10000/5000=4000m2，土地总价=楼面地价×建筑面积=1200×4000=4800000（元）=480（万元）。

(8.)下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）()。

A.现在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付

D.现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付

正确答案：D

参考解析：设房屋总价为a，根据货币时间价值原理可知：A项，实际价格=0.95a；B项，实际价格=a/（1+6%）=0.94a；C项，实际价格=30%a+70%a/3×（P/A，6%，3）=0.924a；D项，实际价格=50%a+5%a/10×（P/A，6%，10）=0.868a。比较可知D项支付的价款的现值最小，对买方而言最经济。

(9.)用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是()。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

正确答案：A

参考解析：A项，空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义，一般不宜采用；B项，交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路